Pozwolenie na budowę mieszkań w Koszutce utrzymane. Wojewoda wydał decyzję

Korzystna decyzja dla dewelopera, który buduje 200 mieszkań na niewielkiej działce w Koszutce. Wojewoda nie dopatrzył się nieprawidłowości. Mieszkańcy i spółdzielnia mają coraz mniejsze możliwości zablokowania inwestycji.

Po długim, trwającym rok sporze w sprawie inwestycji przy ul. Katowickiej 61 w Koszutce, deweloper może powoli cieszyć się z korzystnych rozstrzygnięć. Budowa około 200 mieszkań pomiędzy targowiskiem a blokiem Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej przez ostatnie miesiące stała pod dużym znakiem zapytania. Powodem był sprzeciw społeczny, z którym spotkała się spółka Recap SPV18 sp. z o.o.  (powiązana z Resi Capital, która należy do dużego dewelopera - Cavatiny).

Mieszkańcy, członkowie sąsiadujących z działką dewelopera wspólnot mieszkaniowych, nie mieli możliwości działania, ale sprawą zajęła się spółdzielnia mieszkaniowa. Najpierw zaskarżyła pozwolenie na budowę z 28 grudnia 2023 roku, które wydał prezydent Katowic. Gdy wojewoda nie dopatrzył się nieprawidłowości i podtrzymał decyzję urzędu miasta, Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa postanowiła zaskarżyć jego rozstrzygnięcie. 

Wyrok w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Gliwicach zapadł 25 października 2024 roku. Jednak nie rozstrzygał najważniejszych dla KSM kwestii, dotyczących zgodności inwestycji z prawem budowlanym. Sąd wziął pod uwagę jedynie sprawy formalne. Jednak taka decyzja sądu miała konsekwencje dla dewelopera. Pozwolenie na budowę stało się tym samym nieostateczne. Dlatego interweniował PINB, który nakazał wstrzymanie budowy. Konkretnie doprowadzenie prac do poziomu zero. Tak, żeby plac budowy nie stanowił zagrożenia dla otoczenia. Na podstawie wyroku WSA sprawa wróciła do wojewody. 

Kilka miesięcy analizy

Przez ostatnie miesiące Śląski Urząd Wojewódzki analizował sprawę. W międzyczasie deweloper próbował przekonać mieszkańców KSM do swoich pomysłów. Oferował im pomalowanie bloku i posadzenie zieleni w ramach „porozumienia dobrosąsiedzkiego” w zamian za zaakceptowanie zaplanowanej zabudowy. Ostatecznie jednak do porozumienia nie doszło i obie strony czekały, co zrobi wojewoda. 

- W pierwszej kolejności dokonał szczegółowej analizy w zakresie posiadania przez odwołującą Spółdzielnię przymiotu strony w przedmiotowym postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę - informuje Maciej Szostak z biura wojewody.

Gdy już ustalono, że KSM jest stroną w postępowaniu, wojewoda zajął się pozwoleniem wydanym na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

- Stwierdził, że projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany przedmiotowej inwestycji są zgodnie z wymogami zawartymi w ww. decyzji o warunkach zabudowy - informuje Szostak. 

Jednak to nadal nie rozstrzygało wielu zastrzeżeń spółdzielni. W jej opinii doszło do wielu nieprawidłowości przy projektowaniu budynku. KSM zwracała uwagę na rozwiązania komunikacyjne, bo dojazd ma się odbywać wąską drogą wewnętrzną obok targowiska, ul. Ordona. Poza tym chodziło o kwestię przesłaniania, czyli braku dostępu do światła słonecznego, ponieważ tuż za oknem sąsiadującego z inwestycją bloku przy ul. Katowickiej 65 (tzw. Górnik ma 18 kondygnacji) w odległości niespełna 20 metrów, ma stanąć wysoki na 16 kondygnacji budynek (będzie się obniżał w kierunku ul. Ordona do odpowiednio 12., 10. i 7. kondygnacji).

Ponadto, zdaniem KSM, nie zaplanowano odpowiednio drogi pożarowej, która powinna być zakończona placem manewrowym o wymiarach 20 x 20 metrów, żeby umożliwić zawracanie wozów bojowych. Zdaniem spółdzielni, pomiędzy garażami a parkingiem nie ma wystarczająco miejsca.

Wojewoda nie zgadza się z zarzutami

Te wszystkie zarzuty zostały przeanalizowane przez służby wojewody. Sprawdzano zgodność projektu zagospodarowania terenu z przepisami techniczno-budowlanymi i przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Ponownie nie dopatrzono się nieprawidłowości. Zarówno w kwestii położenia budynku od granicy działki, jak i wspomnianego przesłaniania, które miałoby ograniczać dostęp do światła słonecznego mieszkańcom Górnika.

Wojewoda uznał, zgodnie ze stanowiskiem miasta, że teren inwestycyjny znajduje się w tzw. zabudowie śródmiejskiej. Skoro dla tego terenu nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to zastosowanie mają zapisy aktualnego „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice”. Dlatego wojewoda uznał, że standardy odległości pomiędzy budynkami mogą być zmniejszone o połowę niż w sytuacji, gdyby ten teren nie był zabudową śródmiejską.

Ponadto, jak stwierdził Śląski Urząd Wojewódzki, „minimalny czas nasłonecznienia pokoi mieszkalnych może być ograniczony do 1,5 godziny”. Nie potwierdzono też zastrzeżeń spółdzielni  dotyczących dostępu do drogi publicznej, zapewnienia minimalnych odległości miejsc postojowych od okien  pomieszczeń, usytuowania miejsca gromadzenia odpadów czy bezpieczeństwa pożarowego. Nie dopatrzono się też braków w dokumentacji projektowej.

Ostatecznie 8 maja wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję prezydenta Katowic zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą inwestorowi - Recap SPV 18 Sp. z o.o. pozwolenia na budowę.

To oznacza, że deweloper ponownie dysponuje ważnym i ostatecznym pozwoleniem na budowę i teraz już powoli kończą się możliwości oprotestowania tej inwestycji. O ile KSM nie złoży skargi na decyzję wojewody, to ponad 200 mieszkań i ponad 200 miejsc parkingowych powstanie na działce po banku przy ul. Katowickiej 61.