Mnożą się wątpliwości w sprawie planowanego przez miasto zakupu biurowca przy ul. Powstańców. Od wielu lat budynek stoi pusty

Planowany przez miasto zakup byłej siedziby mBanku budzi coraz więcej wątpliwości. Wysoka cena za biurowiec, którego od kilku lat nikt nie chciał kupić, i który od ponad 6 lat stoi pusty. Operat szacunkowy wykonany przez firmę, której jednym z kluczowych klientów jest właściciel biurowca. Wreszcie, brak oszacowania kosztów remontu i przystosowania obiektu do potrzeb urzędu. To wszystko każe zadać pytanie, czy wydawanie prawie 37 milionów złotych jest naprawdę uzasadnione?

Wyprowadzka z ul. Francuskiej

Katowice chcą kupić biurowiec przy ul. Powstańców 43, bo budynek przy ul. Francuskiej 70, w którym obecnie mieści się 8 wydziałów urzędu, jest w złym stanie technicznym. To biurowiec, zbudowany w połowie lat 60. w konstrukcji stalowej. Tego typu budynkami były wyburzony już DOKP przy Spodku (w jego miejscu stoją teraz biurowce KTW) oraz siedziba prokuratur przy ul. Wita Stwosza. Jak mówią katowiccy urzędnicy, budynek przy ul. Francuskiej już się zużył i jego remont jest nieopłacalny. Docelowo miasto chce go sprzedać. Biorąc pod uwagę, że z przylegającym terenem jest tu łącznie około 20 000 m kw., może to być atrakcyjna oferta dla deweloperów.

Zanim jednak obiekt trafi na przetarg, trzeba z niego wyprowadzić pracowników urzędu. Kluczowy jest wydział uprawnień komunikacyjnych. Rocznie sprawy załatwia tu około 135 000 osób.

Już rok temu zapadła decyzja o przeprowadzce. Otwarte pozostawało pytanie, dokąd.

Szukali biura do wynajęcia, ale zmienili zdanie

10 lutego 2025 roku Urząd Miasta Katowice ogłosił konkurs na wybór firmy, która doradzi do jakiej lokalizacji mogą przenieść się urzędnicy. Wybrana została oferta firmy Colliers Poland. - Umowa z firmą Colliers nie generuje kosztów po stronie Miasta Katowice. Wynagrodzenie doradcy będzie miało charakter success fee i zostanie wypłacone przez wynajmującego powierzchnię biurową, tylko w przypadku finalizacji umowy najmu - informowała nas w maju 2025 roku Sandra Hajduk, rzeczniczka prasowa UM Katowice.

Colliers przeanalizował 20 różnych biurowców, które miały wolną powierzchnią biurową, adekwatną do zapotrzebowania miasta. Chodziło o około 4500 m kw. oraz około 1000 m kw. do bezpośredniej obsługi klienta. Ostatecznie na tzw. krótką listę trafiły dwie oferty. Jednak miasto z nich nie skorzystało.

Jak poinformowała podczas obrad komisji budżetu Rady Miasta sekretarz miasta Monika Maniecka, wynajem kosztowałby miasto 5,8 mln zł rocznie. Władze Katowic uznały, że to nieopłacalne i że lepiej kupić biurowiec na własność. Z naszych informacji wynika, że wspomniana kwota była kwotą ostateczną, zawierającą wszystkie koszty, które ponosiłby urząd. Chodzi tu również o koszty eksploatacyjne, ochronę, sprzątanie czy media (przewidywane zaliczki).

Zmiana planów z potencjalnego wynajmu na kupno zapadła pod koniec 2025 roku. Wszystko wskazuje na to, że władze Katowic pod uwagę wzięły tylko jeden budynek. Zasadne pozostaje pytanie kto doradzał urzędowi w wyborze biurowca? Skoro miasto zamówiło szczegółową analizę rynku wynajmu, to wydaje się, że tak samo powinno zrobić, kiedy zapadła decyzja o zakupie biurowca. Okazuje się jednak, że takiej analizy nie było, a przynajmniej nie została zlecona profesjonalnekj firmie.

Zapytaliśmy urząd miasta, czy wyszedł na rynek z informacją o planowanym zakupie biurowca, tak jak stało się to w przypadku planów wynajmu powierzchni? Zapytaliśmy też, czy w grę wchodził zakup innego obiektu oraz kto był inicjatorem zakupu biurowca przy ul. Powstańców? Czy to miasto zgłosiło się do właściciela, czy odwrotnie. Odpowiedzi jeszcze nie dostaliśmy. Podobnie zresztą jak na wszystkie inne pytania.

Wyprowadzka mBanku

Właścicielem nieruchomości przy ul. Powstańców 43 nie jest mBank, a katowicka spółka Millenium Inwestycje sp. z o.o. OFFICE sp. k. To spółka córka Millenium Inwestycje sp. z o.o., znanej przede wszystkim z budowy osiedla Bażantowo, ale nie tylko. Przy ul. Damrota, tuż obok swojego biurowca, deweloper kończy właśnie inwestycję mieszkaniową pod nazwą Damrota Garden.

mBank wyprowadził się ze swojego biurowca w 2019 roku. Millenium rozpoczęło rozmowy w sprawie kupna nieruchomości w 2021 roku. 5 stycznia 2022 roku została zawarta umowa przedwstępna, a nieco ponad rok później (29 marca 2023) doszło za zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży.

Niemal dokładnie trzy lata temu za około 7,4 tys. m kw. powierzchni użytkowej budynku oraz prawo użytkowania wieczystego 6989 m kw. gruntu (chociaż pojawia się też powierzchnia ok. 6500 m kw.) Millenium Inwestycje zapłaciło 25 830 000 zł brutto.

Z naszych informacji wynika, że nowy właściciel próbował komercjalizować obiekt, ale chętnych na najem nie było. Spółka wystawiła więc biurowiec na sprzedaż. Z ogłoszeń, które można jeszcze znaleźć w internecie wynika, że budynek został wystawiony za 32 mln zł. W odpowiedzi na nasze pytania spółka precyzuje, że była to kwota netto. Brutto wychodzi więc 39 360 000 zł. Chętnych nie było.

Miasto ogłasza zakup biurowca

Kiedy do mediów rozesłana została informacja prasowa o decyzji miasta dotyczącej zakupu biurowca po mBanku, na rynku biurowym w Katowicach zawrzało. Specjaliści, z którymi rozmawialiśmy, jednoznacznie sugerują, że miasto przepłaci i to dość wyraźnie. - Ten budynek jest wart góra 18-20 mln zł. Proszę przeanalizować podobne transakcje, do których doszło w ostatnim czasie na rynku. Biura tanieją, bo jest ich za dużo, jak na aktualne potrzeby. Poza tym nikt nie chce kupować starych biurowców. Na taką cenę mógł się zgodzić tylko ktoś, kto nie zna aktualnej sytuacji. Albo po prostu chodziło o to, żeby kupić ten konkretny biurowiec, a cena nie grała roli - mówi osoba, która od kilkunastu lat inwestuje na rynku biurowym w Katowicach.

- O sytuacji na rynku biurowym świadczą takie obrazki jak ten, obok Silesia City Center. W 2019 roku TriGranit rozpoczął tam budowę biurowca, który miał dostarczyć na rynek 26 000 m kw. powierzchni biurowej. Po wybudowaniu podziemnej kondygnacji i płyty fundamentowej, od kilku lat hula tam wiatr i niewiele wskazuje na to, że szybko coś się zmieni - mówi nasz kolejny rozmówca z branży.

- Biorąc pod uwagę, że w grę wchodzą publiczne pieniądze, cena, jaką chce zapłacić miasto, jest zupełnie nieadekwatna do sytuacji na rynku. Biura tanieją, a nie drożeją. Praktycznie wszystkie większe projekty biurowe, które były planowane w ostatnich 2-3 -latach, zostały zawieszone. W takich okolicznościach prawie 37 mln zł za stary obiekt jest zupełnie niezrozumiałe - mówi kolejna osoba z 20-letnim doświadczeniem w branży nieruchomości komercyjnych.

Dużo tańsze biurowce

Sprawdziliśmy za ile zostały sprzedane w ostatnim czasie biurowce w Katowicach. Oczywiście trudno porównać 1:1 różne budynki, nie znając wszystkich uwarunkowań, ale mimo wszystko, zawarte transakcje dają pewien obraz sytuacji na rynku.

Najbardziej adekwatne będzie porównanie biurowca przy ul. Powstańców 43 z tym przy ul. Sokolskiej 29. I tu, i tu funkcjonował bank z bezpośrednią obsługą klientów. Na os. Paderewskiego był to mBank, a w śródmieściu Bank Handlowy. Właściciel tego ostatniego budynku wystawił go na przetarg. Zwykle w takim trybie sprzedający uzyskuje wyższą cenę, zwłaszcza jeśli zainteresowanych jest więcej niż jeden podmiot. Tak było tym razem.

Dotarliśmy do memorandum inwestycyjnego dla tego budynku, przygotowanego przez Cushman&Wakefield, globalną firmę, która zajmuje się nieruchomościami komercyjnymi. Takie memorandum trafiło do potencjalnych inwestorów, którzy mogli być zainteresowani zakupem biurowca.

„Niniejsze opracowanie służyć ma jako zaproszenie do negocjacji i dalszych rozmów oraz stworzenia własnej analizy oraz opinii technicznych, ekonomicznych oraz prawnych” - piszą autorzy opracowania. To bardzo ważna uwaga. Standardem jest, że kiedy inwestorzy są poważnie zainteresowani zakupem jakiejś nieruchomości, to szczegółowo sprawdzają ją pod każdym kątem, przede wszystkim prawnym, technicznym oraz kosztów eksploatacji.

Obiekt przy ul. Sokolskiej jest bardzo podobny (nie chodzi o wygląd) do biurowca przy ul. Powstańców. Ten pierwszy ma 7620 m kw. powierzchni użytkowej, a drugi około 7439 m kw. Była siedziba Banku Handlowego ma 7 kondygnacji naziemnych (w części wysokiej) i jedną podziemną, a była siedziba mBanku 6 kondygnacji naziemnych i jedną podziemną. Pierwszy z budynków został wybudowany w 1995 roku, a drugi w 1999. Podobna jest też liczba miejsc parkingowych. W hali garażowej byłego banku przy ul. Sokolskiej jest ich 51, a w garażu przy ul. Powstańców - 39. Z kolei na zewnątrz, na terenie nieruchomości to odpowiednio 40 i 80 (chociaż Millenium Inwestycje podaje, że nawet 113).

Większa jest różnica, jeśli chodzi o powierzchnię działki. Przy ul. Sokolskiej to 4108 m kw., a przy ul. Powstańców 6431 m kw. (chociaż Geoportal podaje, że to 6989 m kw.).

Biurowiec Banku Handlowego został sprzedany w marcu 2025 roku za 23 986 230 zł brutto. W przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej budynku, daje to 3147 zł.

Dla porównania, miasto ma zapłacić 4946 zł/m kw. Różnica jest ogromna. Jeszcze większa będzie, jeśli weźmiemy pod uwagę cenę, za jaką w lutym 2026 roku zostały sprzedane dwa biurowce kompleksu Silesia Business Park przy ul. Chorzowskiej. Katowicka firma Avandis kupiła je za 46 907 035 zł brutto. Biorąc po uwagę, że to około 25 000 m kw. powierzchni użytkowej, wychodzi około 1875 zł/m kw.

Kilkaset metrów dalej doszło w grudniu 2024 roku do innej dużej transakcji na rynku biurowym. Spółka DL Invest kupiła od belgijskiego Ghelamco biurowiec Craft, który stoi przy ul. Chorzowskiej, tuż przed Silesia City Center. Jak wynika z danych Geoportalu, w tym przypadku cena wyniosła 99 199 887 zł. Przy powierzchni biurowej 26 700 m kw., daje to około 3 715 zł/m kw.

Trzeba zaznaczyć, że o ile biurowce "tiramisu" są w pełni wyposażone, o tyle biurowiec Craft został sprzedany w stanie do wykończenia. Z drugiej strony, jest zupełnie nowy.

Oczywiście, urząd miasta nie potrzebuje tak dużej powierzchni, jaką dysponuje biurowiec przy SCC, ale już jedno „tiramisu”, a przede wszystkim była siedziba Banku Handlowego były potencjalnymi opcjami, które można było wziąć od uwagę.

Operat na 55 mln zł

Pokazane przez nas ceny na katowickim rynku biurowym znacząco odbiegają (w dół) od kwoty, jaką miasto chce zapłacić za biurowiec przy ul. Powstańców. Urząd ma „podkładkę”, jaką jest sporządzony w grudniu 2025 roku operat szacunkowy. Katowicka firma Cendom, która go przygotowała, została wybrana w drodze zapytania ofertowego. Urząd skierował zapytanie o cenę takiej usługi do trzech firm i oferta wspomnianego Cendomu była najkorzystniejsza.

Jak poinformował podczas obrad komisji budżetu RM Jerzy Oporek, naczelnik wydziału gospodarki mieniem UM Katowice, operat opiewa na 55 101 000 zł! Co ciekawe, na stronie internetowej firmy Cendom, wśród kluczowych klientów jest m.in. spółka... Millenium Inwestycje. Wynajęta przez miasto firma przeprowadziła więc wycenę nieruchomości, którą chce kupić urząd, a która należy do jednego z jej kluczowych klientów. W związku z tym, że operat powstał metodą porównawczą, zapytaliśmy rzeczoznawców, jakie transakcje wzięli pod uwagę przygotowując dokument. Zapytaliśmy też, czy nie doszło w tej sytuacji do konfliktu interesów. - Pragnę przekazać, że wszelkie informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim. Wspomniany przez Pana operat szacunkowy wykonany został zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności rzeczoznawcy majątkowego oraz z zasadami etyki zawodowej, z zachowaniem bezstronności w wycenie nieruchomości - odpowiedział nam Mariusz J. Borycki, prezes zarządu Cendom Sp. z o.o.

Tydzień temu, w drodze dostępu do informacji publicznej, wystąpiliśmy do Urzędu Miasta Katowice o udostępnienie nam treści operatu, ale do czasu publikacji tego tekstu nasz wniosek pozostał bez odpowiedzi.

- Papier wszystko przyjmie. Prawdziwą wycenę tego biurowca zrobił rynek. Skoro przez trzy lata nikt nie chciał go kupić za 32 mln zł (netto - przyp. red.), to jakim cudem ktoś wycenia go na 55 mln zł? - nie może uwierzyć jeden z naszych rozmówców z branży nieruchomości komercyjnych.

Jeśli dojdzie do transakcji pomiędzy miastem i Millenium Inwestycje, to kwota będzie niższa niż ta z operatu. - Mając informację o wartości w oparciu o operat, rozpoczęte zostały negocjacje z właścicielem odnośnie zakupu. Spółka złożyła miastu ofertę możliwości nabycia na kwotę 39 730 000 zł. W odpowiedzi na to, miasto złożyło pierwszą ofertą na kwotę 33 mln zł. W wyniku kolejnych negocjacji, które odbywały się w styczniu i lutym, ostatecznie spółka wyraziła zgodę na zbycie na rzecz miasta tego budynku za kwotę 36 800 000 zł. To jest wynegocjowana kwota, za którą jesteśmy zainteresowani nabyciem tej nieruchomości - wyjaśniał radnym komisji budżetu naczelnik Jerzy Oporek.

Jednak wynegocjowana kwota to nie koniec wydatków. Biurowiec trzeba bowiem przystosować do potrzeb urzędu, a także przeprowadzić w nim remont. W końcu mowa o 27-letnim budynku. Ile to wszystko będzie kosztować? Okazuje się, że miasto nie oszacowało jeszcze kosztów. - Byłam tam kilka razy z przyszłymi użytkownikami (urzędnikami - przyp. red.). Budynek jest solidny, naprawdę solidny. Wymaga dostosowania do naszych potrzeb, Częściowo skorzystamy z umeblowania i wyposażenia, ale będzie konieczna modernizacja. Wymagane jest przeprowadzenie inwentaryzacji i szczegółowego audytu, żeby oszacować koszty (modernizacji i dostosowania do potrzeb UM - przyp. red.). Nie jestem w stanie powiedzieć w jakiej wysokości, ale te koszty będą - przyznała szczerze radnym sekretarz Monika Maniecka.

Wygląda więc na to, że miasto nie wie dokładnie co chce kupić, bo szczegółowy audyt techniczny przeprowadzi dopiero, kiedy stanie się właścicielem budynku.

Zapytaliśmy urząd w jaki sposób można określić kwotę, jaką jest się w stanie zapłacić za dany obiekt, nie mając wiedzy o kwocie, którą trzeba w ten budynek zainwestować? Zapytaliśmy też, czy miasto dysponuje ekspertyzą stanu technicznego budynku, w tym dotyczącą m.in. elewacji oraz tego, jak kosztochłonne jest ogrzanie i chłodzenie tego obiektu? Odpowiedzi na razie nie dostaliśmy.

Do wynegocjowanej z miastem kwoty odniosło się też Milenium Inwestycje. W przesłanym do nas oświadczeniu czytamy:

„Od trzech lat Millenium Inwestycje sp. z o.o. OFFICE sp. k. ponosi wielomilionowe koszty związane z bieżącym utrzymaniem budynku (m.in. energia elektryczna, ogrzewanie, wentylacja, całodobowa ochrona, serwisy urządzeń i instalacji, podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste) oraz finasowaniem zakupu. Dodatkowo, Spółka przeprowadziła liczne remonty. W przypadku sprzedaży nieruchomości Miastu Katowice, które nie jest płatnikiem VAT, Spółka będzie zmuszona do zwrotu prawie 5 mln zł podatku VAT do Urzędu Skarbowego. W skład przedmiotowej nieruchomości wchodzi biurowiec z parkingiem podziemnym i działki o łącznej powierzchni blisko 7,4 tys. m kw. z parkingiem zewnętrznym na 113 samochodów. Duża powierzchnia niezabudowanego gruntu daje możliwości rozbudowy budynku i parkingów. Rynkowa wartość samego gruntu jest na poziomie obecnie oferowanej ceny sprzedaży.”

Warto dodać, że kiedy Millenium kupowało biurowiec za cenę 25 830 000 zł brutto, kwotę podatku VAT najprawdopodobniej odzyskało. Zakup kosztował więc spółkę 21 000 000 zł netto.

Radni zagłosują

Żeby transakcja mogła dojść do skutku, na czwartkowej sesji radni muszą przegłosować zmiany w budżecie miasta. Radni oczywiście projekt uchwały przegłosują.

Władze Katowic są zdeterminowane, żeby kupić byłą siedzibę mBanku. Jak tłumaczyła radnym sekretarz miasta, obiekt przy ul. Powstańców nadaje się do adaptacji na urząd. - Budynek w pełni odpowiada na nasze potrzeby. Idealnie wpasujemy do niego biuro obsługi mieszkańców. W podziemiach będzie można zrobić archiwum urzędu, a to prawie 3 km bieżące akt. Wykorzystamy do tego będące na wyposażeniu regały jezdne. Do tego jest miejsce na centrum przetwarzania danych, czyli naszą serwerownię, a także awaryjne zasilanie. W podziemiach znajdował się skarbiec. Planujemy tam realizować część zadań wydziału kryzsowego i urządzić miejsce dowodzenia dla prezydenta (w wypadku zagrożenia - przyp. red.). Z kolei podziemny parking można przystosować jako miejsce czasowego schronienia dla mieszkańców - wyliczała zalety budynku Monika Maniecka.

Milleiium Inwestycje też mocno zachęca do zakupu przez miasto biurowca.

„Równolegle do sprzedaży nieruchomości Miastu Katowice, Millenium Inwestycje sp. z .o.o. OFFICE sp. k. rozważa wyburzenie obecnego biurowca, co umożliwi, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, realizację obiektu o ponad dwukrotnie większej powierzchni niż obecny biurowiec. Z ekonomicznego punktu widzenia Spółki, oba rozwiązania są satysfakcjonujące, jednak w naszej ocenie, rezygnując z zakupu biurowca Miasto Katowice utraci wyjątkową możliwość pozyskania atrakcyjnej i spełniającej obecne pilne potrzeby nieruchomości w sercu miasta, co będzie ze szkodą dla mieszkańców Katowic" - pisze w przesłanym do nas oświadczeniu spółka.

Warto dodać, że na sąsiedniej działce, Millenium wybudowało wspomniany już budynek mieszkalny na podstawie ustawy lex deweloper. Pierwotnie, miał tam powstać biurowiec. Inwestor zmianę planów uzasadnił... spadkiem popytu na biura. Wszystko działo się na początku 2021 roku. Teraz popyt na biura jest jeszcze mniejszy.

Jeśli Katowice kupią biurowiec od Millenium Inwestycje, nie będzie to pierwsza taka współpraca z tym deweloperem. Na początku 2025 roku miasto kupiło do spółki 5 mieszkań w budynku przy ul. Pijarskiej 6. Kwota transakcji wyniosła 3 970 000 zł. Wtedy też nie było przetargu, a negocjacje. Lokale zostały przeznaczone na tzw. mieszkania wspomagane dla seniorów.

Średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 12 919,877 zł.