Miasto nie chce ujawnić operatu szacunkowego biurowca, za który planuje zapłacić prawie 37 mln zł

Urząd Miasta Katowice odmówił nam dostępu do operatu szacunkowego, dotyczącego biurowca przy ul. Powstańców 43, który miasto ma kupić za 36 800 000 zł. Chcieliśmy przeanalizować na jakiej podstawie wynajęta przez urząd firma wyceniła nieruchomość na ponad 55 mln zł. Niestety, miasto nie chce być transparentne w tej sprawie.

Kilka dni temu opublikowaliśmy obszerny tekst o planach kupna dla urzędu miasta budynku przy ul. Powstańców 43. To biurowiec z 1999 roku, w którym swoją siedzibę miał BRE, a potem mBank. Od 2019 roku budynek stoi pusty. W 2023 roku kupiła go katowicka firma Millenium Inwestycje sp. z o.o. OFFICE sp. k. To spółka córka Millenium Inwestycje. Deweloper zbudował w Katowicach m.in. osiedle Bażantowo, a przy skrzyżowaniu ulic Damrota i Powstańców postawił budynek mieszkalny Damrota Garden.

Millenium próbowało wynająć budynek, ale chętnych nie było. Spółka postanowiła więc go sprzedać, ale i na zakup nikt się nie skusił. Jak mówią znawcy rynku nieruchomości, cena, jakiej oczekiwało Milenium, była zdecydowanie za wysoka, jak na realia rynku biurowego w Katowicach oraz wiek i stan samego budynku. Właściciel oczekiwał za swoją nieruchomość 32 mln zł netto, czyli ponad 39 mln zł brutto. Sam kupił ją w marcu 2023 roku za 25,83 mln zł brutto.

Kiedy wydawało się, że Millenium będzie musiało zejść z ceny, z ofertą przyszło miasto. Urząd musi wyprowadzić pracowników z biurowca przy ul. Francuskiej 70, który jest w złym stanie technicznym. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał opróżnienie go do końca sierpnia 2026 roku, ale na prośbę władz Katowic, przesunął ten termin o rok.

Miasto zleciło z wolnej ręki wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości przy ul. Powstańców firmie Cendom z Katowic. Co ciekawe, na swojej stronie internetowej, firma informuje, że wśród jej kluczowych klientów jest m.in. Millenium Inwestycje. Operat opiewał na ponad 55 mln zł. Ostatecznie, po negocjacjach miasta z deweloperem, ustalono, że urząd kupi biurowiec za 36 800 000 zł brutto. 

Z naszych informacji wynika, że operat powstał metodą analizy porównawczej. Powinien więc uwzględniać ostatnie transakcje na rynku biurowym w Katowicach. a te miały znacznie niższą wartość (w przeliczeniu na 1 m kw.) niż kwota, jaką chce zapłacić miasto za biurowiec przy ul. Powstańców.

W drodze dostępu do informacji publicznej wystąpiliśmy do urzędu miasta o udostępnienie operatu. Niestety, spotkaliśmy się z odmową. W piśmie podpisanym przez naczelnika wydziału gospodarki mieniem Jerzego Oporka czytamy m.in., że "kwestię udostępniania operatu szacunkowego poprzez jego przeglądanie oraz sporządzania z niego notatek i odpisów regulują przepisy art. 156 ust. 1a Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten jednoznacznie wskazuje, iż uprawnienie to przysługuje osobom, których interesu prawnego dotyczy jego treść.

(...) Na marginesie należy zaznaczyć, iż uprawnienie do uzyskania informacji publicznej nie może być rozumiane w sposób absolutny, tj. jako prawo obywateli do uzyskiwania nieograniczonego dostępu do każdego bez wyjątku dokumentu, czy każdej informacji wytworzonej, odnoszącej się lub będącej w posiadaniu podmiotu publicznego, w tym organu władzy publicznej (por. wyrok NSA, sygn. I OSK 1769/13) żądanie zawarte w przedmiotowym wniosku ma bowiem służyć realizacji indywidualnego (prywatnego) interesu Wnioskodawcy, jakim jest niewątpliwie kwestia zakupu ww. nieruchomości. Niezależnie od powyższego wyjaśniam, iż udostępnienie operatu osobom trzecim wymaga pisemnej zgody autora i warunek ten zawarty jest w operacie szacunkowym z dnia 05.12.2025 r."

Oczywiście, miasto ma pełne prawo upublicznić operat, bo został on wykonany za publiczne pieniądze w celu zakupu nieruchomości na cele publiczne za kolejne publiczne pieniądze. I to bardzo duże. Jednak z jakichś powodów urzędnicy ukrywają treść dokumentu, którego końcowe wnioski (cena) dla specjalistów rynku nieruchomości są dużym zaskoczeniem. Władze Katowic powinny tak dużą transakcję prowadzić w pełni transparentnie, a robią tu zupełnie odwrotnie. Mnożą się pytania i wątpliwości. Planowany zakup biurowca nie został poprzedzony analizą rynku, przeprowadzoną przez profesjonalną firmę. Warto dodać, że taka analiza została wykonana, kiedy miasto myślało jeszcze o wynajmie powierzchni biurowej, a nie kupnie budynku na własność. Urząd nie dysponuje szczegółową analizą techniczną biurowca, która pozwoliłaby na oszacowanie kosztów remontu i dostosowania obiektu do potrzeb urzędu. Nie ma danych na temat energochłonności biurowca.

Z danych przekazanych nam przez UM wynika, że zgodnie z operatem szacunkowym, wartość użytkowania wieczystego 6440 m kw. gruntu przy ul. Powstańców 43 (działki nr 38/1, 38/2, 47/28) została wyceniona na 8.870.000 zł, a wartość budynku o powierzchni użytkowej 7227,88 m kw. na 46.231.000 zł. Łącznie daje to 55 101 000 zł.

Do sprawy operatu będziemy wracać.