Deweloper przesadził przy planowaniu inwestycji. SKO uchyliło decyzję miasta i nie zgadza się z sądem

Deweloper nie ma nadal warunków zabudowy dla planowanego osiedla w Ochojcu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zgadza się z wyrokiem sądu i po raz drugi uchyla decyzję prezydenta Katowic. W skrócie - inwestor chce budować za wysoko i za szeroko.

Niedawno po raz pierwszy spółka Resi Capital, należąca do grupy Cavatina, pochwaliła się nową inwestycją mieszkaniową w Katowicach. Plany dewelopera są znane od dawna i budzą duże kontrowersje. Temat jest na tyle kryzysowy, że na początku zeszłego roku odbyło się nawet spotkanie z mieszkańcami Ochojca. Wiceprezydent Bogumił Sobula przekonywał wtedy, że miasto nie miało możliwości i musiało pozytywnie rozpatrzyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy (tzw. wuzetki). - Jeśli (deweloper - przyp. red.) spełnia określone wymagania, miasto nie może powiedzieć: „nie, nam się to nie podoba” - mówił Sobula.

Później okazało się, że sprawa nie jest tak jednoznaczna, jak przedstawiał to wiceprezydent Katowic. Najpierw mieszkańcy zaskarżyli do Samorządowego Kolegium Odwoławczego decyzję o warunkach zabudowy, która dotyczyła realizacji 8 jednorodzinnych „bliźniaków” i 10 budynków wielorodzinnych pomiędzy ul. Jankego, linią kolejową 142 a zabudowaniami przy ulicach Jagodowej i Leśnej. Wtedy jeszcze o warunki zabudowy starała się spółka Pietrzak B.B., znanego dealera samochodowego, Bogdana Pietrzaka. SKO uchyliło decyzję miasta. 

Największe wątpliwości SKO miało do wysokości ustalonej przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy. Urzędnicy biorą pod uwagę tzw. obszar analizowany. Zgodnie z przepisami, ustala się go w odległości wynoszącej trzykrotną szerokość frontu terenu (nie mniej niż 50 metrów). Działki na Ochojcu mają kształt trójkąta, więc trzeba było określić, który bok stanowi front. Urzędnicy uznali, że jest nim najszerszy bok o długości 285 m, co sprawiło, że granice obszaru analizowanego znajdują się w odległości aż 850 metrów. To sprawiło, że jako punkt odniesienia do wysokości uznano szpital na Ochojcu i nowe obiekty mieszkaniowe przy ul. Rzepakowej. Jak uzasadniało SKO (i nadal uzasadnia, o czym piszemy niżej), te obiekty w ogóle nie powinny być włączone w obszar analizowany przy wydawaniu decyzji.

Sprawą zajęła się spółka Recap SPV 22, powiązana z Resi Capital i Grupą Cavatina. Zaskarżyła rozstrzygnięcie SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Tam w lutym br. wygrał deweloper, ponieważ sąd uznał, że przy wydawaniu decyzji przez miasto nie doszło do rażącego naruszenia prawa. Ponadto SKO podjęło decyzję o uchyleniu decyzji w momencie, gdy „wuzetka” już się uprawomocniła.

Teraz deweloper jest coraz bliżej rozpoczęcia prac na Ochojcu. Budować będzie właśnie na podstawie tej decyzji o warunkach zabudowy, która była przedmiotem opisanego wyżej sporu. Jak pochwaliła się spółka, Osiedle Jankego ma dostarczyć na rynek 180 mieszkań w dwóch budynkach wysokich na 8 kondygnacji. To ma być pierwszy etap znacznie większej inwestycji. Kontynuację widać nawet na niektórych wizualizacjach. Na razie na działce niewiele się dzieje - stanęło ogrodzenie z umieszczoną na nim tablicą informacyjną. Jednak budowa jest już przesądzona. 

Inaczej jest w przypadku drugiej wuzetki, ponieważ spółka Recap SPV 22 przed otrzymaniem jednej decyzji o warunkach zabudowy, złożyła kolejny wniosek. Dotyczył on realizacji 9 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługowo-handlowo-biurową w parterze. Oba wnioski obejmowały te same działki. Dlatego niektórzy mieszkańcy podejrzewali, że deweloper będzie budował na podstawie wniosku, który uda mu się „przepchnąć”. Drugi wniosek zakładał intensywniejszą zabudowę działek i nie uwzględniał planowanego od lat tramwaju na południe, który ma przecinać teren za przystankiem kolejowym Katowice Ochojec. 

Deweloper raz zawieszał, a raz ponownie wznawiał postępowanie. Ostatecznie otrzymał pozytywną decyzję pod koniec lutego br. Spółka musiała być zadowolona z takiego obrotu sprawy, ponieważ w ciągu jednego miesiąca wygrała sprawę w WSA, a następnie udało jej się uzyskać warunki zabudowy. Jedna z mieszkanek odwołała się od decyzji miasta i historia się powtórzyła. Kolejne postępowanie dotyczące tych samych działek na Ochojcu trafiło do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Choć 22 maja 2025 roku SKO uchyliło decyzję prezydenta w sprawie wuzetki, miasto dalej stało na tym samym stanowisku, że procedura została przeprowadzona zgodnie z przepisami. Znowu deweloper nie zgodził się z SKO i wyraził sprzeciw, który poskutkował wyrokiem z 9 lipca br. WSA w Gliwicach uchylił decyzję Kolegium. Zdaniem sądu, „organ odwoławczy, zarzucając błędne wyznaczenie frontu terenu, dokonał wybiórczej wykładni” i w odpowiedzi na argumenty dewelopera „ograniczył się do lakonicznego stwierdzenia, że nie podziela stanowiska inwestora”.

Jednak SKO nie dało za wygraną. Mimo że deweloper naciskał pod koniec października, żeby uznać wyrok WSA, Kolegium podtrzymało swoje stanowisko. W tym tygodniu zapadła kolejna decyzja o uchyleniu decyzji prezydenta Katowic i odmowie ustalenia warunków zabudowy.

Jak pisze SKO w decyzji z 1 grudnia, w granicach obszaru analizowanego znajduje się 541 działek zabudowanych w większości budynkami mieszkalnymi jedno- i wielorodzinnymi. Kolegium odwołuje się do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 roku i wskazuje, że na obszarze otaczającym działki dewelopera średnia wysokość elewacji frontowych wynosi nieco ponad 7 metrów. Tymczasem inwestor chce wybudować obiekty o wysokości od 12 do 27 metrów.

Miasto przy wydawaniu decyzji wzięło pod uwagę budynki oddalone od działki Cavatiny o ponad 350 m (obiekt przy ul. Rzepakowej 4) oraz ok. 770 m (szpital przy ul. Ziołowej 43).

Zdaniem SKO miasto popełnia błąd, pozwalając na realizację zabudowy tak odmiennej od najbliższego otoczenia.

Poza tym, nieprawidłowe interpretacje przyjęto, zdaniem SKO, przy ustalaniu szerokości elewacji frontowej. Organ odwoławczy ponownie przytacza tu wspomniane wyżej rozporządzenie. Zgodnie z nim, taką szerokość dla nowej zabudowy „wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym”. Średnia wynosi w tym przypadku 14,5 m, a inwestor chce, żeby jego budynki miały od frontu szerokość od 26 do aż 95 m. 

Ponownie SKO uważa, że budynki mieszkalne przy ul. Rzepakowej (400 metrów od terenu inwestycji) oraz budynki przy ul. Glebowej (nawet ponad pół kilometra od działek Cavatiny) nie powinny stanowić punktu odniesienia. 

Decyzja z 1 grudnia jest ostateczna, ale nadal można się od niej odwołać do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w terminie 30 dniu od jej wydania. Można się zatem spodziewać, że deweloper również nie odpuści. Zwłaszcza, że ma już „w ręce” jeden korzystny dla siebie wyrok WSA. Na razie jednak to mieszkańcy są górą, ponieważ w tym momencie inwestor nie może składać wniosku o pozwolenie na budowę kolejnych mieszkań w Ochojcu.