Deweloper remontuje blok spółdzielni w zamian za nieblokowanie inwestycji. „Spółdzielnia nas sprzedała za elewację”

Deweloper zabiera się za remont elewacji bloku, który stoi tuż przy powstającej inwestycji mieszkaniowej. Mieszkańcy bloku czują się oszukani, bo spółdzielnia poszła na ugodę i w zamian za remont postanowiła odpuścić spór z inwestorem.

Inwestycja przy ul. Katowickiej 61 budziła od początku wiele kontrowersji. Spółka Recap SPV18 sp. z o.o., która jest powiązana z inną spółką - Resi Capital, należącą do dużego dewelopera, od 1,5 roku realizuje budowę około 200 mieszkań z 200 miejscami parkingowymi na działce po banku Santander. To teren znajdujący się pomiędzy miejskim targowiskiem a blokiem na rogu al. Korfantego i ul. Katowickiej. Deweloper napotkał na duży opór ze strony sąsiadów. Nie tylko wspólnot mieszkaniowych przy ul. Ordona, ale także Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

KSM ze względu na bliskość bloku przy ul. Katowickiej 65, czyli tzw. „Górnika”, próbowała wywierać presję na dużym deweloperze i zablokować jego plany. Jeszcze nieco rok temu wydawało się, że inwestor budynku, który wyrasta niecałe 20 metrów od okien mieszkańców bloku, będzie miał problemy z realizacją inwestycji. Najpierw spółdzielnia zaskarżyła pozwolenie na budowę z 28 grudnia 2023 roku, które wydał prezydent Katowic. Jednak wojewoda nie dopatrzył się nieprawidłowości.

Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa postanowiła wtedy pójść z tą sprawą do sądu. 25 października 2024 roku w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Gliwicach zapadł wyrok, po którym pozwolenie na budowę wróciło do wojewody. Sama budowa została wstrzymana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego i deweloper musiał czekać kilka miesięcy na dalsze rozstrzygnięcia. Jak się okazało później, nie marnował czasu, tylko starał się dojść do porozumienia z sąsiadami ze spółdzielni. Jednak o tym nieco później, bo najważniejsza decyzja w sprawie inwestycji zapadła 8 maja br. Służby wojewody po raz kolejny podtrzymały w mocy pozwolenie na budowę i tym samym inwestor mógł kontynuować prace.

Przez ostatnie pół roku na Katowickiej sporo się pozmieniało. Wykonawca nie tylko zajmował się realizacją Katowicka Residence, bo tak nazywa się nowa inwestycja Resi Capital, ale także rozwiązywał problemy wywołane swoimi pracami, w tym załamania gruntu w okolicach placu budowy. Nie zmieniło się jednak nic z perspektywy mieszkańców. Nadal budowa bardzo utrudnia im codzienne życie. W tym poruszanie się chodnikiem na przystanek autobusowy i po zakupy. Jak mówią mieszkańcy, wyjazd z wewnętrznego odcinka ulicy Ordona za targiem jest często niemożliwy. Jeden pas zajmują składowane materiały, a na drugim stają ciężarówki na czas rozładunku.

Budynek rośnie w szybkim tempie. Obecnie ma już siedem kondygnacji i trwają już intensywne prace nad kolejną. Docelowo najwyższy segment obok Górnika będzie miał 16 kondygnacji, a pozostałe segmenty będą obniżały się w kierunku targowiska i ul. Ordona do odpowiednio 12., 10. i 7. kondygnacji. Jak mówi jedna z mieszkanek 18-kondygnacyjnego bloku KSM, powoli budowa zbliża się do jej poziomu. - Jest coraz większy hałas i coraz mniej widzimy. Targowiska to już nie zobaczę, a wkrótce będę mogła popatrzeć tylko w górę, żeby nie widzieć tego budynku.

Mieszkańcy tego bloku mieli możliwość wypowiedzenia się na spotkaniach z deweloperem organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniową. Mogli osobiście lub w później umieszczanych w skrzynkach pocztowych ankietach wyrażać swoje oczekiwania dotyczące rekompensat za uciążliwości związane z inwestycją. Deweloper zaproponował „porozumieniem dobrosąsiedzkie”, którego szczegóły nie są znane, bo jest ono poufne.

Cavatina zadbała o to, żeby pismo nie dotarło do nikogo poza mieszkańcami bloku przy ul. Katowickiej 65. Nie można było zrobić zdjęć tego dokumentu, który spółka Recap SPV18 przedstawiła zarządowi KSM. Choć do porozumienia dostępu nie mamy i obie strony nie odpowiadały na nasze pytania dotyczące szczegółów, to rozmawialiśmy z mieszkańcami bloku, którzy je widzieli. - Parę osób na tym może skorzystało, bo spółdzielnia i tak zgodziła się na warunki dewelopera - mówi jeden z mieszkańców. Te parę najbardziej zdeterminowanych osób miało dostać jakieś finansowe zadośćuczynienie. 

Właśnie takie działania podjął deweloper po wyroku WSA, żeby zapewnić sobie spokojną realizację kolejnych etapów inwestycji. Chciał w ten sposób zyskać gwarancję, że KSM nie odwoła się od tego wyroku wyżej, do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Mimo braku odpowiedzi ze strony Cavatiny i Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, na etapie negocjacji nieoficjalnie dowiedzieliśmy się, że spółdzielnia dostała propozycję, która miała ją przekonać do ugody. Ta propozycja to pomalowanie elewacji budynku przy ul. Katowickiej 65. KSM potrzebowała akceptacji mieszkańców. Jednak jak mówią niektórzy lokatorzy „Górnika”, tak naprawdę niewiele osób mieszkających w około 170 mieszkaniach bloku wyraziło zgodę, ale to miało być dla spółdzielni wystarczające. - Spółdzielnia nas sprzedała za elewację - mówi jedna z mieszkanek.

Teraz wiadomo już oficjalnie, że zapisy porozumienia są realizowane, bo właśnie ruszył remont elewacji.

- Na rzecz Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej zostało zastrzeżone uprawnienie do uzyskania świadczenia o charakterze odszkodowawczym, polegającym na naprawie szkód powstałych w związku z robotami budowalnymi w sąsiedztwie, która będzie obejmować likwidację wszystkich pęknięć, uszkodzeń i malowanie elewacji, czyli naprawy w zakresie niezbędnym - mówi Anna Duch, rzecznik prasowy KSM.

Jak uważają niektórzy mieszkańcy bloku, to remont po linii najmniejszego oporu, bo prace nie obejmą termomodernizacji. KSM odpowiada, że nie jest to konieczne, bo ocieplenie wykonano 25 lat temu, w 2000 roku. Zakres robót w bloku spółdzielni będzie polegał na wykonaniu nowego tynku silikonowego typu baranek barwionego w masie. Kolor elewacji zostanie dopiero ustalony.

W pierwszej kolejności obejmą stronę zachodnią, czyli od al. Korfantego. Remont ma być prowadzony aż do zakończenia budowy nowych mieszkań. Harmonogram ustalono tak, żeby był zsynchronizowany z inwestycją Resi Capital. Jak wynika z informacji na stronie Katowicka Residence, budowa potrwa jeszcze rok i zakończy się w IV kwartale 2026. Deweloper nie odpowiedział na nasze pytania dotyczące prac w budynku Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Dlaczego spółdzielnia była przeciwna inwestycji?

Przypomnijmy, że KSM miała wiele zastrzeżeń do inwestycji. Dotyczyły one m.in. rozwiązań komunikacyjnych. Dojazd dla przyszłych mieszkańców zaplanowano wąską drogą za targowiskiem. Poza tym, zdaniem KSM, droga pożarowa nie została, choć powinna, być zakończona placem manewrowym o wymiarach 20 x 20 metrów, żeby umożliwić zawracanie wozów bojowych. Poza tym w skargach spółdzielnia poruszała kwestię przesłaniania, czyli braku dostępu do światła słonecznego.

W odpowiedzi nadzór prawny wojewody uznał, że minimalny czas nasłonecznienia pokoi mieszkalnych może być ograniczony do 1,5 godziny, ponieważ budynek powstaje w strefie zabudowy śródmiejskiej. Ta strefa także budziła kontrowersje, ponieważ umożliwia zmniejszenie odległości pomiędzy budynkami o połowę, niż byłoby to normalnie. Wojewoda uznał, że z powodu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu, zastosowanie mają zapisy aktualnego „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice”, a zgodnie z nim jest to strefa śródmiejska. Nadzór nie dopatrzył się także nieprawidłowości w kwestiach komunikacyjnych i bezpieczeństwa pożarowego.