Deweloper chciał skrócić drogę do szkoły przez działkę, która do niego nie należy. Miasto odmówiło, a wniosek lex deweloper został wycofany

Miasto odmawia deweloperowi, a ten wycofuje wniosek. Nietypowa, jak na katowickie standardy, sytuacja doprowadziła do tego, że radni nie głosowali w sprawie lokalizacji inwestycji w Brynowie. Firma z Krakowa nie zamierza się poddawać i ponowi wniosek.

Do tej pory nie zdarzyło się, żeby miasto przygotowało od razu uchwałę odmowną dotyczącą lex deweloper. Urzędnicy po złożeniu wniosku o lokalizację inwestycji mieszkaniowej muszą w ciągu dwóch miesięcy od momentu złożenia wniosku przedstawić projekt uchwały, o losach którego decydują radni. Zwykle było tak, że miasto przygotowywało uchwałę z pozytywnym rozstrzygnięciem i reszta była w rękach radnych. Mogli się oni nie zgodzić, głosując przeciwko.

Tak nie stało się w przypadku inwestycji planowanej w Brynowie. Najpierw miasto stworzyło uchwałę, w której od razu odmówiono deweloperowi. Zanim projekt trafił pod głosowanie i nawet przed zaopiniowaniem go przez komisję rozwoju i infrastruktury, spółka Krowodrza Park wycofała swój wniosek. Dlatego podczas dzisiejszej sesji radni nie zajęli się tym projektem. 

Więcej mieszkań niż pozwala plan

Inwestycja o której mowa ma powstać w Starej Ligocie, pomiędzy ulicami Ligocką i Zgody. To teren, który jeszcze niedawno należał do Spółki Restrukturyzacji Kopalń. Działki o łącznej powierzchni 1,6 ha kupił deweloper z Krakowa. Spółka Tętnowski Development Sp. z o.o., której spółką-córką jest wspomniana Krowodrza Park, ma na koncie tylko jedną inwestycję w Katowicach, przy ul. Wiertniczej. Jednak deweloper z Krakowa chce powiększyć portfolio i postawić 4 budynki mieszkalne na poprzemysłowym terenie. Sporą część tej nieruchomości zajmują teraz nieczynne osadniki wód dołowych,  które należały do kopalni „Wujek”. Ich stan SRK już w 2023 roku określała jako zły. Poza tym znajdują się tu także budynek przepompowni i portiernia.

Tętnowski Development Sp. z o.o. chce wyburzyć wszystkie obiekty i przystosować teren po osadnikach oraz jego otoczenie, a następnie postawić 4 budynki. Łącznie powstałoby od 162 do 182 mieszkań, ale w pierwszym etapie lokali byłoby od 69 do 79. Powierzchnia mieszkań ma być zróżnicowana, od 39 do 109 metrów kwadratowych. Dwa budynki zaplanowane w pierwszym etapie miałyby 6 pięter i byłyby zlokalizowane bliżej ul. Zgody, naprzeciwko dawnego stadionu Rozwoju Katowice. Według szacunków, w nowych budynkach zamieszka łącznie od 317 do 353 osób. Do dyspozycji mieszkańców byłoby od 243 do 273 miejsc postojowych zlokalizowanych w większości w jednopoziomowym garażu podziemnym, który znajdzie się pod każdym z budynków.

Spółka z Krakowa musi skorzystać z trybu lex deweloper, ponieważ skala planowanej inwestycji nie zgadza się z miejscowym planem. Zgodnie z nim, wysokość budynków „nie może przekraczać 4 kondygnacji naziemnych, nie więcej niż 16 m”. Z kolei deweloper planuje do 7 kondygnacji naziemnych i proponuje wyższy wskaźnik zabudowy i mniej powierzchni biologicznie czynnej.

Miasto odmawia po raz pierwszy

To wszystko plany, które miasto podważyło swoją uchwałą. Urzędnicy wskazali na niezgodności z wymogami specustawy lex deweloper we wniosku: 

„Część ww. działek, została objęta wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej m.in. w celu spełnienia standardu dotyczącego wymaganej odległości od terenu inwestycji mieszkaniowej do szkoły podstawowej, zapewnienia niezbędnej ilości miejsc postojowych oraz dostępu do ogólnodostępnego, nieogrodzonego urządzonego terenu wypoczynku i rekreacji.
Z uwagi na fakt, iż Miasto Katowice nie wypowiedziało się co do możliwości dzierżawy czy też innej formy udostępnienia ww. działek na potrzeby przedmiotowej inwestycji mieszkaniowej oraz biorąc pod uwagę, iż część terenu pozostająca w dyspozycji Miasta Katowice objęta jest już umowami dzierżawy z innymi podmiotami, nie znajduje się uzasadnienia podjęcia uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji przedmiotowej inwestycji mieszkaniowej” - czytamy w projekcie uchwały, który ostatecznie nie był głosowany.

W skrócie - żeby spełniać wymogi odległości od najbliższej szkoły podstawowej (w tym przypadku Szkoły Podstawowej nr 8 w Katowicach), deweloper wyznaczył drogę do niej przez działki należące do miasta. Widać to na poniższej mapce dołączonej do wniosku.

Deweloper postarał się, żeby nie było wątpliwości co do odległości. Wyznaczył drogę do szkoły przez furtkę prowadzącą do placu zabaw przylegającego do szkoły, a następnie wystąpił do dyrekcji placówki z prośbą o poświadczenie, że przejście furtką od strony ul. Tomasza jest możliwe. Otrzymał pozytywną odpowiedź. Jak napisał dyrektor Zespołu Szkolno-Przedszkolnego nr 8, furtka ta „jest ogólnodostępna dla dzieci uczęszczających do naszej placówki oraz innych uprawnionych osób za pośrednictwem dzwonka domofonowego otwieranego przez pracowników obsługi szkoły w godzinach pracy szkoły tzn. miedzy 6.00 a 16.00”. W ten sposób deweloper wyliczył, że z terenu planowanej inwestycji do szkoły jest 745 metrów, czyli mniej niż połowa wymaganej w specustawie odległości 1500 metrów. Problem w tym, że policzył odległość uwzględniając pozytywne uzgodnienia z miastem dotyczące wykorzystania miejskich działek, a miasto nie wyraziło na to zgody. 

Deweloper zainwestuje i odda miastu

Firma z Krakowa proponowała zagospodarowanie dwóch miejskich działek. Na jednej powstałaby ścieżka, która zapewniłaby wymagane specustawą dojście do szkoły. Jednak jak mówią przedstawiciele Tętnowski Development ten ciąg dla pieszych mógłby służyć nie tylko nowym mieszkańcom. - Rozmawialiśmy z mieszkańcami i oni oczekują zmian na tym terenie, który dziś jest bardzo zaniedbany - twierdzi spółka. Oprócz ścieżki deweloper chciałby wykonać nowe nasadzenia i stworzyć w tym miejscu coś w rodzaju skwerku z placem zabaw i wybiegiem dla psów. Druga miejska działka także miałaby być ogólnodostępna, ale na niej deweloper chciałby stworzyć miejsca postojowe. Spółka jest gotowa zainwestować w zagospodarowanie miejskich terenów, a następnie przekazać je pod zarząd miastu. 

 
Wydawało się, że porozumienie z miastem jest już tylko formalnością, ale ostatecznie urzędnicy przygotowali uchwałę odmowną w sprawie lokalizacji inwestycji, a deweloper wycofał swój wniosek. Urzędnicy stoją na stanowisku, że decyzja o dzierżawie zostanie podjęta dopiero po uzyskaniu przez inwestora pozwolenia na budowę, ale takie podejście ogranicza starania o tak intensywną zabudowę mieszkaniową w tym miejscu.

Deweloper nie musiałby korzystać z procedury lex deweloper, gdyby postanowił zmniejszyć wskaźnik zabudowy. Tak, żeby był zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na razie plany deweloper kolidują z napowietrzną siecią wysokiego napięcia, którą Tętnowski Development zamierza skablować. W ten sposób chce wybudować więcej mieszkań niż pozwala na to miejscowy plan.

Mimo wszystko krakowski deweloper nie poddaje się. Liczy na to, że uda się przekonać miasto do porozumienia w sprawie działek. Tętnowski Development złoży kolejny wniosek o inwestycje lex deweloper przy ul. Zgody i ul. Ligockiej, gdy uzgodnienia z UM Katowice zakończą się pomyślnie.