Radni nie zgodzą się na budowę mieszkań w miejscu, gdzie obecnie stoi były hotel Senator

Radni komisji rozwoju i infrastruktury są przeciw budowie mieszkań w miejscu byłego hotelu Senator. Inwestycję planuje Atal, ale zgoda radnych jest niezbędna, bo deweloper chce budować wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Negatywnie koncepcję Atala zaopiniował też zarząd województwa śląskiego. Wszystko wskazuje więc na to, że w zaproponowanej formie nowy budynek przy ul. 1 Maja nie powstanie.

Przy ul. 1 Maja 3 stoi obecnie pusty budynek hotelu Senator. Hotel działalność zakończył 1 grudnia 2025 roku. Działkę wraz z budynkiem kupił Atal, który w trybie ustawy lex deweloper złożył w urzędzie miasta wniosek o zgodę na "budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi, garażem oraz wewnętrznym układem komunikacyjnym, towarzyszącą infrastrukturą drogową (wewnętrzny układ komunikacyjny, dojścia, dojazdy, miejsca postojowe) i techniczną oraz elementami małej architektury".

Atal zaplanował budowę od 165 do 205 mieszkań o łącznej powierzchni od 9000 do 11000 m kw. 

Powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową i usługową miała wynieść od 550 m kw. do 1250 m kw. (nie mniej niż 5% powierzchni użytkowej mieszkań).

Budynek miał mieć VII kondygnacji z jedną podziemną przeznaczoną na garaże. Kolejne miejsca parkingowe znalazłyby się w parterze. Na tym samym poziomie byłyby też lokale usługowe. Od 1. piętra projektowana była zabudowa mieszkaniowa na planie litery C z wewnętrznym dziedzińcem i częścią rekreacyjną.

Łącznie na terenie inwestycji miało się  znaleźć od 165 do 205 miejsc parkingowych (jedno na mieszkanie) oraz tyle samo miejsc postojowych dla rowerów. 

Powierzchnia zabudowy miała wynieść od 3500 do 3800 m kw., powierzchnia zieleni urządzonej na gruncie od 450 do 520 m kw. Dodatkowo zieleń na dachach miała zająć min. 938 m kw. i  max. 1352 m kw.

Budynek miał mieć 65-71 m długości i 53-58 m szerokości.

Piszemy w czasie przeszłym, bo wszystko wskazuje na to, że opisana wyżej koncepcja zabudowy nie zostanie zrealizowana. A przynajmniej nie na podstawie ustawy lex deweloper.

Zamierzenia inwestora są częściowo niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ul. Dudy-Gracza, ul. 1 Maja i ul. Bogucickiej w Katowicach, który został uchwalony 29 października 2015 roku.

Plan zakłada linię zabudowy pierzejowej. Tymczasem część elewacji planowanego budynku wzdłuż ul. 1 Maja jest odsunięta od obowiązującej linii zabudowy.

Z kolei z drugiej strony, od ul. Dudy-Gracza i ul. Długiej, część elewacji wystaje poza nieprzekraczalną linię zabudowy. 

Inwestycja nie spełnia też warunku dotyczącego maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej, który powinien wynosić 60%.

Planowany budynek Atala przekracza też maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy, który w planie wynosi 1,6. Tymczasem inwestor proponuje wskaźnik na poziomie 3,82.

Deweloper chce też budować wyżej niż dopuszcza plan i to dość wyraźnie. Zgodnie z uchwałą z 2015 roku na działce przy ul. 1 Maja 3 można postawić obiekt, który ma minimum 3, a maksimum 5 kondygnacji nadziemnych, ale nie więcej niż 16 metrów. Tymczasem nowy obiekt ma mieć maksymalnie 7 kondygnacji i 25 metrów wysokości.

Plan wyznacza konieczność budowy minimum 3 miejsc postojowych na 100 m kw. powierzchni użytkowej usług. W koncepcji Atala takich miejsc w ogóle nie przewidziano.

Podczas czwartkowego posiedzenia komisji rozwoju i infrastruktury radni mieli wiele uwag i zastrzeżeń do projektu przygotowanego przez pracownię FORMA Kuberski. Na dodatek, dopiero podczas komisji większość z nich dowiedziała się o negatywnej opinii zarządu województwa śląskiego w zakresie uwzględnienia wyników audytu krajobrazowego województwa śląskiego.

Jak czytamy w tej opinii, "analiza przedłożonej dokumentacji, w tym części opisowej oraz materiałów graficznych, wykazała rozbieżności pomiędzy parametrami planowanej inwestycji a charakterem zabudowy istniejącej. W bezpośrednim otoczeniu przedmiotowej inwestycji występuje zabudowa o wysokości od 1 do 5 kondygnacji, natomiast projekt przewiduje realizację obiektu o wysokości od ok. 3,5 m do 25,0 m, tj. do 7 kondygnacji nadziemnych, co stanowi znaczące zwiększenie skali zabudowy. Jednocześnie udział funkcji usługowych i handlowych określono na poziomie ok. 5–11% w stosunku do powierzchni użytkowej mieszkań, co wskazuje na dominację funkcji mieszkaniowej. Przedstawione wizualizacje projektowanej zabudowy potwierdzają, że przyjęte rozwiązania nie nawiązują do rozwiązań tradycyjnych, w tym m.in. w zakresie gabarytów, form i proporcji budynków oraz użytych materiałów. Dodatkowo wskazuje się, że ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego wnioskiem przewidują parametry zabudowy (w tym wysokość do 5 kondygnacji nadziemnych), które pozostają spójne z charakterem istniejącej zabudowy."

Jednak nie tylko negatywna opinia zarządu województwa wpłynęła na decyzję radnych. Mieli oni więcej uwag, m.in. związanych z charakterem zabudowy, jej wielkością, miejscami parkingowymi czy niestosowaniem się do obowiązującej w planie linii zabudowy.

Na pytania i uwagi radnych odpowiadali projektant oraz przedstawiciele Atala. - Projekt zakłada przywrócenie stanu historycznego poprzez domknięcie kwartału narożnego, nawiązując do charakteru ulicy sprzed budowy hotelu w latach 70. W koncepcji uwzględniono również sąsiedztwo remontowanej secesyjnej kamienicy na rogu ulicy Warszawskiej i Dudy Gracza. Koncepcja była konsultowana z architektem miejskim i zakłada powstanie kwartału zabudowy, który od strony południowo-wschodniej nawiązuje do linii ulicy 1 Maja. Jednak w dalszym fragmencie linia zabudowy musiała zostać odgięta, ponieważ obowiązujący plan miejscowy przewidywał ją w miejscu, gdzie obecnie znajduje się układ drogowy (chodnik i pasy ruchu). Utrzymanie linii z planu zmusiłoby inwestora do zlikwidowania prawoskrętu i pasa wyłączeniowego - tak architekt Radosław Kuberski tłumaczył cofnięcie zabudowy w głąb działki od strony ul. 1 Maja. - Dzięki temu odgięciu uzyskano wyeksponowanie budynku narożnego, który posiada dominantę w formie wieży oraz otwarcie perspektywy na Muzeum Śląskie. Poprzez podcięcie narożnika w parterze, widok na muzeum staje się szybciej dostępny dla osób idących ulicą 1 Maja.

Projektant odniósł się też do negatywnej opinii zarządu województwa, związanej z audytem krajobrazowym. Tłumaczył, że choć sąsiednie kamienice mają 5-6 kondygnacji, to w rzeczywistości nie ma tak wielkiej różnicy pomiędzy nimi, a planowaną przez Atal zabudową, bo kiedyś kondygnacje mieszkalne były wyższe (około 3,5 m) niż dzisiaj. - Dla zachowania skali człowieka, ostatnia kondygnacja od strony południowej i zachodniej została wycofana, aby elewacja widziana z ulicy wydawała się niższa - mówił Kuberski.

Radna Barbara Wnęk-Gabor pytała inwestora, czy nie rozważał pozostawienia na działce przy zbiegu ulic 1 Maja i Dudy-Gracza funkcjo hotelowej. Argumentowała to bliskością strefy kultury i obiektów, które przyciągają na różne wydarzenia wielu gości.

- Patrząc sytuację tak zwaną pocovidową, inwestycje usługowe są raczej wstrzymywane. Nie tylko w Katowicach, ale generalnie w miastach, nawet w Warszawie. A zapotrzebowanie na mieszkania jest cały czas duże, szczególnie w lokalizacjach, które są dobrze skomunikowane. Często widzimy, że klienci chętniej wybierają nowe budownictwo, które jest bardziej ekologiczne, które jest bardziej przystosowane do takiego współczesnego życia. Stąd zapadła decyzja o zakupie tej działki i o zmianie funkcji - odpowiadała Katarzyna Zajkowska-Charciarek, główna projektantka Atala.

Radna Wnęk-Gabor pytała też o zbyt małą, jej zdaniem liczbę miejsc parkingowych oraz znacznie większą, niż dopuszcza plan, intensywność zabudowy. - Jeżeli chodzi o intensywność, to rzeczywiście jest wyższa niż w planie miejscowym. No ale to znowu troszkę może wynikać z tego, że w momencie tworzenia planu widzimy jak to zagospodarowanie wyglądało, prawda? Czyli stał budynek z dość dużym terenem wokół, więc ta intensywność, tak nam się wydaje, bardziej została przeniesiona po prostu z tego istniejącego obiektu. A to centrum miasta, dobrze skomunikowane, więc taka jest tendencja, żeby jednak takie lokalizacje dogęścić - tłumaczył Radosław Kuberski. Dodał, że zgodnie z przepisami, liczba miejsc parkingowych mogła wynosić 0,8 na mieszkanie, a jednak inwestor postanowił ją zwiększyć do 1. - To jest lokalizacja dla ludzi, którzy chcą mieszkać w mieście. Chodzi o to, żeby nie dopuszczać jeszcze większej ilości samochodów w to miejsce. Jest przystanek tramwajowy, także można wyjść w przysłowiowych kapciach, pojechać do centrum, więc taka zapadła decyzja też inwestorska.

Radny Adam Lejman-Gąska zauważył, że już teraz pobliska ul. Reja jest mocno obciążona samochodami. - Już w tej chwili ta ulica jest, można powiedzieć, zagospodarowana przez mieszkańców z powodu braku miejsc parkingowych. Jeśli państwo wprowadzą ponad 200 lokali mieszkalnych, to w jaki sposób ulica Reja obsłuży kilkukrotnie większe natężenie ruchu?

- Celowo podzieliliśmy ten budynek na kilka wyjazdów garażowych, po to, żeby też nie było takiej sytuacji, że ten układ drogowy napełnia się z jednego miejsca, tylko on będzie się w kilku miejscach rozkładał - odpowiedział projektant.

Radny Łukasz Borkowski zwrócił uwagę zarówno na linię zabudowy, jak i architekturę planowanego obiektu. - Kwestia odstępstwa od tej zabudowy pierzejowej, no państwo to ładnie tłumaczycie, natomiast tak czy siak, dałoby się tę linię utrzymać, ale pewnie kosztem jakiegoś waszego PUM-u (powierzchni użytkowej mieszkań - przyp. red.). Nie sposób też przemilczeć państwa ostatniej realizacji w strefie kultury, miejscu prestiżowym, ważnym dla Katowic, nasyconym obiektami wysokiej jakości, ale z jednym istotnym wyjątkiem. W ocenie wielu ekspertów, odbiorców, wasza inwestycja naprawdę odbiega jakością i estetyką od tego miejsca. No i to jest taka uwaga, która też do tej inwestycji może znajdować zastosowanie - dosłownie i w przenośni, stać państwa na więcej - mówił Borkowski, nawiązując do trzech budynków mieszkalnych, których budowa kończy się powyżej parkingu NOSPR.

Radosław Kuberski powtórzył, że chcąc trzymać się linii zabudowy zgodnej z MPZP, budynek musiałby powstać przy samej jezdni na ul. 1 Maja. - Czyli musielibyśmy pogorszyć parametry tego skrzyżowania, zlikwidować pas wyłączeniowy i rozmawiać z miastem na temat przekazania działek. Dlatego powiedzmy sobie jasno, że tej linii zabudowy w taki sposób się nie da utrzymać. Ale jest to dalej zabudowa pierzejowa, ponieważ jesteśmy tutaj w pierzei ulicy.

Argumenty inwestora i projektantów nie przekonały radnych. Wszyscy członkowie komisji zagłosowali przeciw uzgodnieniu inwestycji Atala. Nie oznacza to jeszcze, że budynek nie powstanie, bo decydujące będzie głosowanie na sesji przez cały skład rady. Jednak taki wynik głosowania na branżowej komisji pokazuje, że raczej zgody na budowę mieszkań w miejscu hotelu Senator nie będzie.

Trudno też oczekiwać, że inwestor poprawi wniosek tak, żeby został on przyjęty przed 30 czerwca 2026 roku. A właśnie do tej daty można podejmować uchwały na podstawie lex deweloper. Po tym terminie przepisy, które to umożliwiają, przestaną obowiązywać.