Katowice chcą, żeby deweloperzy płacili wysokie podatki za niesprzedane jeszcze mieszkania. "To absurd"

Prezydent Katowic chce, żeby deweloperzy płacili miastu znacznie wyższy podatek od nieruchomości za mieszkania, które już wybudowali, a których jeszcze nie sprzedali. Różnica jest ogromna, bo stawka za jeden metr kwadratowy lokalu przeznaczonego na cele mieszkalne wynosi 1,19 zł, a za mieszkanie zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej 34 zł. A właśnie taką interpretację stosuje teraz urząd. O sprawie jako pierwszy napisał portal Business Insinder.

Podatek od nieruchomości to jedna z tych danin, których wysokość ustalają gminy. Nie mogą jednak brać stawek z sufitu, bo ich górną granicę określa ministerialne rozporządzenie. Ta dotycząca mieszkań została na ten rok ustalona na poziomie 1,19 zł/m kw.

Deweloperzy też płacili takie kwoty za lokale, które miały już pozwolenie na użytkowanie, ale czekały jeszcze na nabywcę. Jednak wiosną katowiccy urzędnicy doszli do wniosku, że zaczną naliczać im znacznie wyższe stawki od niesprzedanych mieszkań. 

- Działamy zgodnie z wykładnią przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, konkretnie pojęcia "budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej", zgodnie z którą decydujące znaczenie dla zastosowania wyższej stawki podatku ma gospodarcze przeznaczenie budynku mieszkalnego przez przedsiębiorcę do realizacji określonego rodzaju działalności oraz brak zajęcia na trwałe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych - mówi Sandra Hajduk, rzeczniczka prasowa UM Katowice.

Upraszczając, urzędnicy uznają, że dopóki gotowe już mieszkanie nie zostanie sprzedane i faktycznie zasiedlone, trzeba je traktować jako mienie służące do prowadzenia działalności gospodarczej. 

- To absurd. Idąc tym tokiem myślenia, można np. opodatkować rowery w sklepie z rowerami, które właściciel firmy kupił, ale jeszcze ich nie sprzedał. Przecież też można uznać, że służą mu do prowadzenia działalności gospodarczej, a nikt na nich nie jeździ - komentuje przedstawiciel jednego z dużych deweloperów. Dodaje, że nie bardzo wie czemu miałoby służyć pobieranie trzydziestokrotnie wyższej stawki podarku, ale na pewno nie obniżeniu cen mieszkań.

Skąd w ogóle taka decyzja władz Katowic? Podstawą ma być uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21.10.2024. - Która to w uzasadnieniu rozstrzyga, że budynki mieszkalne należy opodatkować preferencyjną, najniższą stawką podatku jedynie w takiej części, w jakiej służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych. Dlatego w sytuacji, gdy budynek mieszkalny/lokal mieszkalny nie jest wykorzystywany na cele mieszkalne, zastosowanie znajdzie stawka najwyższa, właściwa dla budynków lub ich części mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. W przywołanej uchwale NSA silnym argumentem wspierającym powyższe stanowisko jest element zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Z zajęciem budynku lub jego części na prowadzenie działalności gospodarczej będziemy mieli do czynienia wówczas, gdy nie jest realizowany cel mieszkaniowy, a budynek mieszkalny (jego część), pozostaje w dyspozycji przedsiębiorcy - tłumaczy rzeczniczka UM Katowice. I dodaje: Budynki wzniesione przez deweloperów pełnią funkcję czysto komercyjną, aż do przeniesienia własności na nabywcę lub oddania do faktycznego stałego zamieszkania. Przy czym ważne jest, że oceny zastosowania właściwej stawki dokonuje się z punktu widzenia konkretnego podatnika (właściciela), a nie ewentualnych przyszłych nabywców, którzy potencjalnie zajmą lokale na cele mieszkaniowe.

Deweloperzy, z którymi rozmawialiśmy, są mocno sceptyczni czy taka argumentacja miasta wytrzyma ewentualną ocenę organu odwoławczego. -  Z dużym zaskoczeniem przyjęliśmy decyzję miasta, chociaż nasza firma jeszcze jej nie dostała. Nigdy, jako spółka, nie uchylaliśmy się od płacenia podatków, jeżeli były należne. Życie nauczyło nas jednak, że nie zawsze są podstawy, żeby jakąś konkretną stawkę zastosować. Przerabialiśmy już podobne sprawy z gminą Kraków i Niepołomice, chociaż tam chodziło o podatek od gruntu - mówi Bartosz Krawczak, reprezentujący zarząd Wawel Service. Zapowiada też, że w najbliższych dniach swoje oficjalne stanowisko zaprezentuje Polski Związek Firm Deweloperskich

- Nie znam żadnego dewelopera, który specjalnie wstrzymywałby sprzedaż mieszkań, żeby spekulować na rynku. Każdy czy prawie każdy ma kredyt na inwestycję i z góry zakłada, że sprzedaż wydarzy się w ciągu określonego czasu - dodaje Krawczak, odpowiadając na sugestię, że być może urząd, poza chęcią zwiększenia wpływów do budżetu miasta, chce przeciwdziałać utrzymywaniu dużej liczby pustostanów w gotowych inwestycjach.

Jak dowiedzieliśmy się w UM Katowice, nikt nie dostał jeszcze decyzji administracyjnej z nowym wymiarem podatku ani wezwania do zapłaty. Na razie urząd wysyła pisma z prośbą o informację ile dany podmiot ma lokali mieszkalnych oddanych do użytku, a jeszcze niesprzedanych i niezamieszkałych oraz jaki jest ich metraż.

- Podkreślić należy, że część deweloperów sama opodatkowuje takie budynki/lokale mieszkalne stawką najwyższą - przekonuje Sandra Hajduk. Deweloperzy mocno w tą wątpią.

Jak informuje urząd miasta, zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opatach lokalnych podatkiem od nieruchomości objęte są nieruchomości od roku następnego po oddaniu do użytkowania. W praktyce oznacza to, że nawet jeżeli budynek jest oddany do użytku i zasiedlany od pierwszych miesięcy danego roku, to obowiązek podatkowy powstaje od stycznia roku następnego.

Urząd miasta może się domagać wyższych stawek za 5 lat wstecz.