Na rynku wtórnym w Katowicach tanieją kawalerki. Właściciele muszą się liczyć z obniżką cen wyjściowych

Końcówka 2025 roku przyniosła na rynku wtórnym w Katowicach wyraźne przetasowania. Ceny przestały poruszać się jednym rytmem, a różnice pomiędzy poszczególnymi rodzajami mieszkań stały się bardziej widoczne niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Z danych opublikowanych przez Nieruchomosci-online.pl wynika, że kluczowe znaczenie zaczął mieć metraż i sposób wykorzystania lokalu. Najmniejsze z nich częściej traciły na wartości, podczas gdy większe, wybierane z myślą o zamieszkaniu, utrzymywały stabilne ceny. Ten podział coraz wyraźniej rysuje się także w zachowaniu kupujących. Rynek w Katowicach przestał być jednolity, a decyzje zakupowe zaczęły zależeć od bardzo konkretnych potrzeb.

W ostatnich miesiącach roku ceny ofertowe kawalerek w Katowicach częściej kierowały się w dół niż w górę. Spadki nie były gwałtowne, ale konsekwentne. Ceny spadły o 3,9 procent w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 3,7 procent w ujęciu rok do roku, co w praktyce oznaczało obniżki rzędu 400 zł za metr kwadratowy.

Mimo korekt, lokale jednopokojowe nadal pozostawały drogie. Średnie stawki oscylowały w okolicach 10 tys. zł za metr, co pokazuje, że rynek nie przeżywał załamania, a raczej etap porządkowania cen. Sprzedający coraz częściej musieli liczyć się z negocjacjami, zwłaszcza przy ofertach wymagających odświeżenia lub położonych poza najbardziej pożądanymi dzielnicami.

Stolica województwa śląskiego znalazła się w gronie ośmiu miast, w których spadki cen kawalerek występowały częściej niż wzrosty. Jednocześnie skala tych zmian była umiarkowana. Miasto nie należało do rynków z największymi obniżkami, ale wyraźnie straciło status miejsca, w którym ceny małych mieszkań rosły niemal automatycznie.

Ten obraz wpisuje się w szerszy trend schłodzenia grupy najmniejszych lokali, szczególnie tych kupowanych wcześniej głównie w celach inwestycyjnych. Kupujący stali się bardziej wybredni, a decyzje podejmowane były ostrożniej niż w poprzednich latach.

Zupełnie inne tempo widać było w segmencie dwupokojowym. To właśnie takie mieszkania generowały największą liczbę zapytań na rynku wtórnym w Katowicach. Stabilny popyt sprawił, że ceny w tym mieście pozostawały w dużej mierze niezmienione. Ceny ofertowe zmieniły się o minus 0,9 procent w ujęciu kwartalnym i plus 0,9 procent rok do roku.

Obniżki, jeśli się pojawiały, dotyczyły głównie ofert o niższym standardzie lub mniej atrakcyjnej lokalizacji. Dobrze utrzymane cztery kąty w popularnych częściach miasta sprzedawały się sprawnie, bez potrzeby znaczących korekt cenowych.

Równie stabilnie zachowywał się segment trzypokojowy. Ceny ofertowe obniżyły się o niewielkie 0,8 procent kwartał do kwartału. To drugi najczęściej wybierany wariant przez osoby szukające lokum dla siebie i rodziny, co skutecznie ograniczało presję na obniżki.

Na tle innych miast wojewódzkich Katowice wyróżniały się relatywnie wysokimi stawkami lokali z trzema pokojami, mimo wyraźnego spowolnienia widocznego w przypadku kawalerek.

Ostatnia faza roku pokazała też wyraźną zmianę w strukturze popytu. Zainteresowanie coraz częściej koncentrowało się na zakupach z myślą o zamieszkaniu, a nie o inwestowaniu. Dwupokojowe i trzypokojowe nieruchomości odpowiadały za większość zapytań, podczas gdy kawalerki wymagały coraz częściej korekty ceny, by przyciągnąć uwagę.

To wyraźny sygnał, że Katowice wchodzą w bardziej dojrzałą fazę, w której liczy się funkcjonalność, standard i lokalizacja, a nie sam fakt posiadania nieruchomości.

Końcówka 2025 roku według danych Nieruchomosci-online.pl potwierdziła, że obrót wtórny w Katowicach wyraźnie się różnicuje. Kawalerki stały się segmentem bardziej podatnym na negocjacje, natomiast mieszkania dwu- i trzypokojowe zachowały stabilną pozycję cenową. Względem pozostałych ośrodków miejskich Katowice prezentują się jako rynek zrównoważony, z umiarkowanymi korektami i silnym popytem na lokale przeznaczone do zamieszkania.