Reklama

Zarabiasz więcej, zapłacisz wyższy czynsz za mieszkanie komunalne. Wchodzą duże zmiany w najmie gminnych lokali

Grzegorz Żądło
Kontrolowanie dochodów najemców, możliwość podwyższenia czynszu tym bogatszym i wypowiedzenia umowy za nadmetraż. Za miesiąc wchodzi w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nowych najemców mieszkań komunalnych czekają duże zmiany.

Do tej pory było tak, że niezależnie od dochodu, wszyscy płacili ten sam czynsz. Oczywiście kwoty różniły się od siebie w zależności od standardu mieszkania i budynku czy jego wyposażenia. Ale co do zasady, stawka bazowa była dla wszystkich ta sama. Teraz to się zmieni. Wysokość czynszu w mieszkaniu komunalnym będzie zależała od uzyskiwanych dochodów. Im wyższe, tym wyższy czynsz. O tym jak duże mogą być podwyżki, napiszemy w dalszej części tekstu.

Pokaż ile zarabiasz i co masz

Ważna uwaga do wszystkich zmian. Będą one dotyczyć tylko tych najemców, którzy podpiszą umowę z gminą 21 kwietnia 2019 roku lub później. Wszyscy, którzy zawarli i zawrą jeszcze umowę przed tą datą, zrobią to na dotychczasowych zasadach. Nie będą więc musieli co najmniej raz na 2,5 roku przedstawiać oświadczenia o swoich dochodach. To jeden z najważniejszych punktów nowelizacji. Chodzi w nim o to, żeby urealnić stawki płacone przez różnych najemców. Teraz jest tak, że jeżeli ktoś „załapie” się na mieszkanie komunalne (czyli nie osiąga zbyt wysokich dochodów), a np. po roku jego sytuacja materialna znacznie się poprawi, nie ma to żadnego wpływu na wysokość czynszu. A przecież w założeniu, lokale komunalne mają trafiać do tych, którzy potrzebują pomocy.

Gminy będą mogły określić w uchwałach rad miast częstotliwość sprawdzania dochodów, ale nie będzie się to mogło odbywać częściej niż wspomniane 2,5 roku. Jeśli z zebranych oświadczeń wyjdzie komuś, że zarabia znacznie więcej niż w momencie zawierania umowy najmu, wówczas będzie się musiał liczyć z podwyżką czynszu. Do obliczania jego wysokości przygotowany został w ustawie specjalny wzór, w którym kluczowe są: dochód na osobę w gospodarstwie domowym i liczba lokatorów. W ustawie jest też maksymalna stawka, jaką może zastosować gmina, która została określona na 8% wartości odtworzeniowej metra kwadratowego nieruchomości, ogłaszanej przez wojewodę. Obecnie w Katowicach to 29,47 zł. I właśnie taką stawkę mogłaby najbogatszym zafundować gmina. Mogłaby, ale nie musi, bo ustawa dopuszcza możliwość ustalenia mniejszego procenta wartości odtworzeniowej. Ile to będzie w Katowicach, na razie nie wiadomo. Podobnie jak nie wiadomo jeszcze jak często miasto będzie chciało kontrolować dochody swoich najemców.

Przy zawieraniu umowy najmu od 21 kwietnia trzeba będzie nie tylko złożyć oświadczenie o dochodach, ale też o swoim stanie majątkowym, czyli o tym co wartościowego się ma. Jeżeli urzędnicy uznają, że zachodzi uzasadnione podejrzenie podania nieprawdziwych danych, wówczas będą mogli przeprowadzić tzw. wywiad środowiskowy. Czyli mówiąc wprost, wybrać się do najemcy i sprawdzić czy rzeczywiście nie ma np. samochodu, telewizora, komputera czy innych wartościowych przedmiotów (jeśli oczywiście zadeklarował, że ich nie ma).

Do wspomnianych już oświadczeń o wysokości uzyskiwanych dochodów oraz stanie majątku, dojdzie jeszcze jedno – o braku posiadania tytułu prawnego (prawa własności, najmu, dzierżawy) do nieruchomości mieszkalnej zlokalizowanej w Katowicach lub miejscowościach pobliskich. Te ostatnie zostały określone jako powiaty sąsiadujące. W praktyce, jeśli ktoś będzie chciał wynająć mieszkanie od gminy w Katowicach, ale będzie właścicielem nieruchomości w Chorzowie, Mysłowicach, Mikołowie, Sosnowcu, Siemianowicach Śląskich, Czeladzi, Rudzie Śląskiej czy powiecie bieruńsko-lędzińskim, wówczas nie będzie mógł tego zrobić.

Co ważne, w ustawie wyraźne zapisane jest, że chodzi o oświadczenia. Chociaż będą one składane pod groźbą odpowiedzialności karnej, gmina nie będzie właściwie miała możliwości zweryfikowania czy potencjalny najemca pisze prawdę. Zwłaszcza w kwestii dochodu. Urząd nie ma dostępu do bazy danych urzędu skarbowego i nie może o taki dostęp poprosić. – To oczywiście może prowadzić do nadużyć, dlatego uważam, że ten przepis powinien zostać zmieniony albo doprecyzowany. Do tej pory mogliśmy wymagać zaświadczenia od pracodawcy albo biura rachunkowego i było to znacznie bardziej miarodajne – mówi Roman Buła, naczelnik wydziału budynków i dróg UM Katowice.

Gmina może odmówić zawarcia umowy najmu, jeśli chętni na mieszkanie nie złożą któregoś oświadczenia albo wystąpi rażąca dysproporcja pomiędzy deklarowanym dochodem, a stanem majątku. Czyli zadeklarują niski dochód (żeby dostać mieszkanie komunalne), ale będą stosunkowo zamożni. Weryfikować to będzie jednak niezwykle trudno.

Okres przejściowy za zbyt dużą podwyżkę

Jeżeli po zweryfikowaniu dochodu (przypomnijmy, że może to nastąpić najwcześniej za 2,5 roku), jakiś lokator dostałby podwyżkę w wysokości ponad 50% dotychczas płaconej stawki, to przez 6 miesięcy będzie płacić 150% dotychczasowej wysokości czynszu, a dopiero od 7. miesiąca kwotę, która wyjdzie z ustawowego wzoru. Ma to uchronić najemców przed nagłą drastyczną podwyżką i jednocześnie dać im czas na znalezienie innego, tańszego mieszkania.

Masz za duże mieszkanie, możesz je stracić

Nowelizacja ustawy o ochronie lokatorów wprowadza pojęcie nadmetrażu, z którym wiążą się konkretne, poważne konsekwencje. Otóż, jeżeli na daną osobę w gospodarstwie jednoosobowym przypada powyżej 50 m kw., a w przypadku dwóch i więcej członków gospodarstwa odpowiednio powyżej 25 m na każdą osobę (czyli np. powyżej 75 m na 2 osoby, albo powyżej 100 m na 3 osoby), wówczas gmina może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia i jednocześnie zaproponować lokal zamienny. Jeśli najemca go nie przyjmie, umowa i tak może zostać wypowiedziana. Ma to umożliwić odzyskiwanie mieszkań o powierzchni, która „nie powinna już przysługiwać” danem najemcy czy najemcom. Bo np. z domu wyprowadziły się dzieci albo któryś z członków rodziny zmarł bądź też małżeństwo się rozpadło. Co ważne, tego przepisu nie będzie można zastosować  do osób, które ukończyły 75. rok życia.

Znikają lokale socjalne

W ustawie nie ma już pojęcia lokal socjalny. Jest tylko najem socjalny. Co to oznacza w praktyce? Do tej pory gminy musiały tworzyć zasoby lokal socjalnych, których zawsze było za mało. „Socjal” to mieszkanie o niskim standardzie, które wynajmowane było na czas określony osobom o niskich dochodach. Teraz wspomnianego zasobu już nie będzie. Oznacza to, że każdy miejski lokal może zostać przeznaczony na najem socjalny. W teorii powinno to zmniejszyć listę oczekujących na lokal socjalny, ale z drugiej strony miasto nie wpuści najgorzej zarabiających do swoich nowszych i lepszych budynków, bo takie osoby nie będą w stanie tych mieszkań utrzymać.

Co istotne, obecnie orzekając eksmisję, sąd musiał przyznać prawo do lokalu socjalnego kobiecie w ciąży, emerytowi i renciście, bezrobotnemu czy rodzinie z małoletnimi dziećmi. Teraz nie będzie już takiego obowiązku, co oznacza, że teoretycznie gminy będą musiały zapewnić mniej „socjali”.

Masz zaległości, szybko je spłać

Nowe prawo powinno zainteresować nie tylko tych, którzy zawrą umowę najmu mieszkania komunalnego po 21 kwietnia 2019, ale również tych, którzy mają zaległości czynszowe. Dlaczego? Bo przy niepłaceniu czynszu przez kilka miesięcy, KZGM może wypowiedzieć umowę najmu. Co oznacza, że najemca traci tytuł prawny do lokalu. Jeśli spłaci zaległości, wówczas ten tytuł może odzyskać, ale jeżeli stanie się to po 21 kwietnia, wówczas będą go obowiązywać nowe zasady np. te o deklarowaniu wysokości dochodu, stanu majątku czy nadmetrażu. – Czasu jest niewiele. Liczymy jednak, że nasi dłużnicy się zmobilizują i zapłacą zaległości, bo jednak umowa na nowych warunkach może być dla nich mniej korzystna – mówi Marcin Gawlik, zastępca dyrektora KZGM w Katowicach.
Do nowelizacji ustawy muszą się teraz dostosować gminy. Chodzi m.in. o określenie jak często będą kontrolować dochody najemców oraz o ile będą podwyższać czynsz tym, którzy przekroczą kryteria. W Katowicach odpowiednie uchwały mają być gotowe w ciągu kilku najbliższych tygodni.

Share and Enjoy !

0Shares
0 0 0

Tagi:

Komentarze

  1. irena 18 marca, 2019 at 6:52 pm - Reply

    Witam.Ja w kwestii mieszkań, chciałam zapytać kiedy zostana przejęte przez miasto Katowice – mieszkania po SM Dom przy ul.Józefowskiej. Była informacja,że w miesiącu marcu br. Moja 92 letnia mama chciałaby jeszcze tego doczekać. Pozdrawiam.

Dodaj komentarz

*
*