W poprzednich odcinkach naszej akcji “Zamieszkaj w Katowicach” napisaliśmy o tym kto i na jakich warunkach może wynająć mieszkanie socjalne, komunalne na czas nieoznaczony i komunalne w zamian za przeprowadzenie remontu. Teraz przyszedł czas na kupno mieszkania od miasta na przetargu. Jak można to zrobić? Zapraszamy do lektury.
Reklama
W najbliższych latach Katowice zamierzają sprzedawać 200 mieszkań rocznie. Tyle że nie wszystkie trafią na ogólnodostępne przetargi. Część (większa) zostanie sprzedana z dużą bonifikatą na rzecz dotychczasowych najemców.
Kto może kupić na przetargu mieszkanie od miasta?
Odpowiedź jest krótka: ten, kto ma pieniądze. Nie ma żadnych ograniczeń. Lokale mieszkalne mogą kupować zarówno osoby fizyczne, jak i firmy. Te ostatnie chętnie z tego korzystają, dlatego na przetargach na atrakcyjne nieruchomości trzeba się liczyć z dużą konkurencją.
PRZECZYTAJ TEŻ: Zamieszkaj w Katowicach: jak dostać mieszkanie socjalne od miasta
Na jakich zasadach miasto sprzedaje mieszkania na przetargach?
Żeby w ogóle przystąpić do przetargu, trzeba wpłacić wadium, które wynosi zwykle 10% ceny wywoławczej. Drugim warunkiem jest wypełnienie dwóch oświadczeń i złożenie ich w urzędzie miasta bądź przesłanie pocztą (można je wydrukować ze strony internetowej urzędu miasta). W warunkach każdego przetargu znajduje się informacja, że obowiązkowe jest zapoznanie się ze stanem technicznym nieruchomości. To o tyle istotne, że po przetargu nie można już wnosić żadnych roszczeń wobec miasta np. z powodu złego stanu mieszkania.
Najczęściej miasto sprzedaje też udział w gruncie, ale cena części działki jest już wliczona w tę wywoławczą.
Jak wygląda sam przetarg?
Sam przetarg wygląda jak zwykła licytacja. Dopuszczone do niego osoby dostają tabliczki z numerami, które zależą od kolejności składania dokumentów. Potem przewodniczący komisji rozpoczyna przetarg. Postąpienie wynosi co najmniej 1% ceny wywoławczej i nie może być niższe. Licytujący mogą za to poprosić o wyższe postąpienia, ale w praktyce to się nie zdarza.
Wszystkie osoby zakwalifikowane do przetargu dostają też listę z kolejnymi cenami (przy założeniu, że postąpienie wynosi 1%). Ma to ułatwić i przyspieszyć licytację.
Żeby kupić lokal trzeba zaproponować najwyższą cenę. Trzykrotne jej powtórzenie przez przewodniczącego komisji przetargowej oznacza zakończenie licytacji.
PRZECZYTAJ TEŻ: Zamieszkaj w Katowicach: jak dostać mieszkanie komunalne na czas nieoznaczony
Co dzieje się po przetargu?
Dokumentem potwierdzającym wygraną w przetargu jest protokół, który można odebrać najczęściej następnego dnia. To oczywiście nie kończy sprawy. W ciągu trzech miesięcy konieczne jest podpisanie aktu notarialnego. Wylicytowaną w przetargu kwotę (pomniejszoną o wartość wadium) należy wpłacić najpóźniej na trzy dni przez podpisaniem aktu.
Czy można podpisać akt notarialny u innego notariusza niż wskazany przez urząd miasta?
Ta sprawa nie jest jednoznaczna, ale odpowiedź brzmi: tak. W protokole poprzetargowym miasto wskazuje kancelarię notarialną zlokalizowaną bardzo blisko urzędu (nie podamy którą konkretnie, bo nie możemy nikomu robić reklamy). Każdy może jednak poszukać tańszego notariusza (co nie będzie raczej trudne) na własną rękę. Potem mogą zacząć się jednak schody. W związku z tym, że w podpisaniu aktu notarialnego bierze udział m.in. któryś z wiceprezydentów, nie jest tak łatwo dograć terminy w kancelarii oddalonej od urzędu. Warto jednak próbować. Może też być odwrotnie, czyli to wybrany przez nas notariusz przyjedzie to urzędu. Nie wszyscy chcą się jednak na to zgodzić, bo formalnie mogą zawierać akty notarialne poza kancelarią tylko w wyjątkowych sytuacjach.
Co ważne, przy kupnie mieszkania od miasta na przetargu nie płaci się podatku od czynności cywilno-prawnych. To duża oszczędność (przy wartości lokalu wynoszącej 300 tys. zł w kieszeni zostaje 6 tys. zł). Koszty sporządzenia aktu, wypisów i złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej ponosi kupujący.
Kupno mieszkania na przetargu z 50% bonifikatą
Biorąc pod uwagę, że coraz więcej budynków w Katowicach wpisanych jest do rejestru zabytków, stosunkowo często urząd miasta sprzedaje mieszkania właśnie w takich obiektach. Co to w praktyce oznacza? Takie mieszkania z mocy prawa kupuje się z 50% bonifikatą. Czyli cenę końcową obniża się o połowę. Wygląda atrakcyjnie, ale tylko na pierwszy rzut oka. W praktyce jest tak, że miasto najczęściej podnosi dwukrotnie wycenę nieruchomości (czyli cenę wywoławczą) i koniec końców i tak “wychodzi na swoje”. Nabywca zostaje za to z problemem, jakim niewątpliwie jest uzgadnianie prac remontowych z wojewódzkim konserwatorem zabytków. To nie tylko wydłuża czas remontu, ale też podnosi jego koszt.
PRZECZYTAJ TEŻ: Zamieszkaj w Katowicach: jak dostać mieszkanie od miasta w zamian za remont
W jakim stanie są mieszkania, które miasto sprzedaje na przetargu?
Najczęściej w złym albo bardzo złym. Praktycznie nie zdarza się, żeby w warunkach przetargu nie było informacji o konieczności przeprowadzenia kapitalnego remontu z wymianą wszystkich instalacji i okien włącznie. Ale coś za coś. Wyceny przygotowane przez miasto uwzględniają konieczne do poniesienia nakłady, więc ceny wywoławcze są zwykle niższe niż na zwykłym rynku wtórnym.
Gdzie szukać informacji o przetargach?
To wcale nie jest takie łatwe, zwłaszcza dla osób, które pierwszy raz chciałyby wziąć udział w przetargu. Najlepiej wejść na stronę katowice.eu i dalej w zakładkę urząd miasta, a potem w nieruchomości. Ogłoszenia o przetargach zwykle znajdują się na samej górze tej ostatniej podstrony.
Za jaką cenę można kupić mieszkanie od miasta na przetargu?
Jak to na licytacjach bywa, wszystko zależy od uczestników przetargu. Dużo lokali kupują handlarze, którzy nawet bez wielkich nakładów sprzedają potem mieszkania drożej. Najłatwiej w dobrej cenie (za metr) kupić mieszkanie duże lub bardzo duże (miasto sprzedaje nawet takie powyżej 200 m kw.). Zdarza się, że cena za metr wynosi 1,5-1,6 tys. zł. Oczywiście po pomnożeniu przez metraż robi się duża suma, ale na wolnym rynku takie mieszkania sprzedaje się i tak kilkadziesiąt procent drożej.
Najtrudniej o dobrą cenę przy najbardziej “chodliwych” mieszkaniach, czyli takich, które handlarze będą mogli szybko sprzedać (2,3-pokojowych).
Ważne uwagi na koniec
Czy warto startować w przetargach? Warto. Jeśli ktoś nie musi kupić mieszkania na wczoraj, to warto śledzić ogłoszenia i brać udział w licytacjach. Czasami naprawdę można trafić na okazję.
Mieszkania na przetargu to na pewno dobra opcja dla tych, którzy szukają dużego lokum w centrum Katowic, bo prawie zawsze można je kupić od miasta taniej niż na wolnym rynku.
Przed kupnem mieszkania warto sprawdzić jakie są koszty jego utrzymania. Informacji udziela najczęściej dział wspólnot w KZGM (bo prawie zawsze sprzedawane lokale znajdują się w budynkach wspólnotowych). Może się bowiem okazać, że chociaż cena lokalu nie będzie wysoka, to jednak koszty eksploatacji będą przekraczały możliwości potencjalnego nabywcy.
Na koniec jedna ważna rada. Każdy przetarg wywołuje emocje i potrafi uruchomić w ludziach żyłkę rywalizacji. Warto więc wcześniej określić sobie kwotę, do której zamierzamy licytować. Nie ma sensu na siłę przebijać innych, bo potem okazuje się, że mieszkanie nie było tego warte.
Bardzo dobry artykuł. Dużo podstawowych ale bardzo cennych informacji.