Prezes KTBS: Parking w strefie kultury musi na siebie zarobić [WYWIAD]

W czwartek zostały ogłoszone wyniki konkursu na koncepcję wielopoziomowego parkingu w strefie kultury. Sąd konkursowy za najlepszą uznał pracę konsorcjum ARPA Architektoniczna Pracownia Autorska Jerzego Gurawskiego i SKI Studio Błażej Szurkowski. Inwestycją ma się zająć spółka celowa powołana przez Katowickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Z prezesem KTBS rozmawiamy m.in o harmonogramie inwestycji i jej finansowaniu.

Grzegorz Żądło: Rozstrzygnięty został konkurs na koncepcję wielopoziomowego parkingu w strefie kultury. Jego budową ma się zająć KTBS. Jakie będą teraz kolejne kroki?

Janusz Olesiński, prezes KTBS: Przystąpimy do negocjacji ze zwycięzcami konkursu. Ich efektem ma być podpisanie umowy na projekt. Przy czym te negocjacje nie będą skomplikowane, bo w warunkach konkursu była określona maksymalna kwota. Za projekt, nadzór budowlany, za uzyskanie wszystkich pozwoleń, w tym pozwolenia na budowę, architekci dostaną około 800 tys. zł netto. Chcemy, żeby tzw. projektami branżowymi (czyli - red. głownie instalacje) zajęła się już firma wykonawcza, bo ona może znaleźć rozwiązania tańsze, niż zrobiłby to projektant. To nie jest skomplikowany obiekt. To nie jest biurowiec czy mieszkaniówka. Sądzimy więc, że nie będzie tu większych problemów.

Kiedy podpiszecie umowę z projektantem?

Założyliśmy sobie, że umowa zostanie podpisana do końca października.

Jak długo mogą potrwać prace projektowe?

W ramach prac projektowych jest przede wszystkim uzyskanie warunków zabudowy. My w tym czasie będziemy zakładać spółkę celową do realizacji tego przedsięwzięcia. Będziemy też musieli uzyskać finansowanie dla tej inwestycji. Wszystko powinno się zamknąć w około roku.

To będzie spółka w 100% należąca do KTBS?

Tak, będzie to nasza spółka córka, bez udziału partnera zewnętrznego. Przy czym najpierw musimy jeszcze uporządkować sprawy terenowo-gruntowe. Trzeba jeszcze pozyskać fragment działki od Muzeum Śląskiego. W następnej kolejności miasto będzie musiało wycenić nieruchomości gruntowe i potem wnieść je aportem do KTBS, z którego nastąpi wtórny aport do spółki celowej, nazwijmy ją TBS Parking.

Budowa parkingu ma kosztować co najmniej 70 mln zł. Skąd KTBS weźmie pieniądze?

Mamy mieć swój wkład własny, na który będzie się składać głównie wartość gruntu. On powinien być dość dobrze wyceniony, bo to jest jednak centrum miasta.

No tak, ale przecież z gruntu gotówki na budowę nie będzie

Gotówkę chcemy pozyskać z kredytu. Jako TBS, wkładamy prace projektowe, które wyceniamy na około milion złotych. To, oprócz wartości gruntu, powinno wystarczyć do uzyskania kredytu.

W jaki sposób to wszystko ma się finansować?

Spłata kredytu będzie rozłożona na 20-25 lat. Przychody z komercyjnej działalności tego parkingu powinny zabezpieczyć i spłatę kredytu, i utrzymanie tego parkingu.

Żeby tak było, to jakie muszą być stawki za godzinę postoju?

Nie chciałbym się jednoznacznie określać. We wstępnym biznesplanie, uwzględniając, że parking nie będzie wykorzystany w stu procentach, że będą różne formy korzystania z parkingu: godzinowa, taryfa nocna czy popołudniowa, aplikacyjna, to taka średnia stawka godzinowa wyszła nam na poziomie około 6 zł.

To by oznaczało, że wprowadzana właśnie stawka za parkowanie w strefie kultury - 10 zł, byłaby przejściowa? To jednak kwota zaporowa

Na razie teren jest w gestii miasta i to miasto ustala zasady. Prezydent podjął taką decyzję. Zobaczymy czy te 10 zł to będzie cena zaporowa.

Samo miasto szacuje, że po wprowadzeniu opłat, z parkingów w strefie kultury zniknie nawet 80% samochodów

Może tak być, ale ja bym nie przesądzał. Patrząc na inne miasta w Polsce i tak dobrą lokalizację, jaką ma ten parking, możemy być dziwnie zaskoczeni, że on będzie cały czas pełny, nawet przy cenie 10 zł za godzinę.  Dajmy czasowi czas i zobaczmy co z tego wyjdzie.

Czy w biznesplanie dla parkingu przewidywana jest opcja abonamentów dla pracowników pobliskich biur, bo to waśnie głównie oni parkują obecnie w tym miejscu?

Tak, ale nie będą to takie zwykłe abonamenty, tylko bardzo elastyczne. Myślimy o abonamentach popołudniowych, nocnych czy okresowych.

Patrząc realnie, kiedy może rozpocząć się budowa?

Wiele zależy od ONZ. W czerwcu 2022 roku ma się w tym miejscu odbyć Światowe Forum Miejskie. Z naszych obliczeń wynika, że wybrany przez nas wykonawca mógłby rozpocząć prace w październiku lub listopadzie 2021 roku. Może się jednak okazać, że już w styczniu lub lutym 2022 teren pod budowę stanie się strefą "0"  i będzie niedostępny. Wtedy musielibyśmy rozpocząć start inwestycji w lipcu 2022 roku. Parking byłby wówczas gotowy nie pod koniec 2022, a w sierpniu 2023 roku.

Na wizualizacji widać, że na parkingu rosną duże drzewa. Czy to oznacza, że skarpa od strony ul. Góreckiego nie zostanie naruszona?

Skarpa też zostanie "włączona" do parkingu, ale założenie jest takie, żeby te drzewa utrzymać. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że to stare topole i być może konieczne będzie zastąpienie ich nowymi, ale też dużymi drzewami. Pod drzewami nie może być miejsc garażowych, dlatego skarpa będzie wkomponowana w parking, ale cała konstrukcja będzie niejako do niej przyklejona. Niemal na całości dachu będzie też łąka kwietna, która jest wprawdzie droższa w założeniu niż np. trawnik, ale tańsza w eksploatacji.

Cały dach ma być ogólnodostępny?

Tak, to ma być strefa do spacerowania i spędzania czasu.

Ile miejsc ma powstać na parkingu?

Koncepcja zakłada 1400 miejsc, ale być może na niektórych trzeba jeszcze będzie popracować, bo wydają nam się włożone na siłę. Zakładam, że ostatecznie będzie ich 1300-1350.

Czy miejsce w narożniku południowo-wschodnim, które projektanci przeznaczyli np. na gastronomię, ma szasnę zostać zrealizowane w tym kształcie?

Takie było założenie konkursu, żeby zrobić zamiennie takie miejsce dla gastronomii z dobrym widokiem, ale decyzje dopiero zapadną, czy to też nie będzie miejsce parkingowe. Natomiast w każdej chwili w przyszłości można by je przekształcić na miejsce usługowo-gastronomiczne.

Z koncepcji projektantów wynika, że parking wchodzi częściowo pod ziemię?

Założenie było takie, żeby ten obiekt nie był dominujący, żeby nie przytłoczył innych znacznie ważniejszych obiektów. To tylko parking. Ta praca spełniła ten warunek. Jedna kondygnacja, od strony MCK wchodzi pod ziemię, co wynika z ukształtowania terenu. Potem, wykorzystując różnicę poziomów, garaż wychodzi wyżej. To była chyba jedyna praca, która w umiejętny sposób uwzględnia 9-metrową różnicę poziomów.