Prezes katowickiego TBS: Drogo to pojęcie względne. Chcemy szyć mieszkania na miarę [WYWIAD]

Szyjemy na miarę – mówi prezes Katowickiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego, odpowiadając na zarzuty, że kolejne mieszkania w TBS-ie są coraz droższe. Z Januszem Olesińskim rozmawiamy o krytyce inwestycji w Giszowcu, roli TBS-u w polityce mieszkaniowej miasta, wprowadzaniu opłat za parkingi czy Mieszkaniu Plus.

Grzegorz Żądło: KTBS pochwaliło się niedawno inwestycją w Giszowcu. Mieszkania, które wybudowaliście, można wykupić, ale kosztuje to mniej więcej 6 000 zł za metr kwadratowy. Ta cena wywołała ożywioną dyskusję. Ludzie pytają: dlaczego tak drogo?

Janusz Olesiński, prezes KTBS: Pojęcie drogo jest zawsze pojęciem względnym. Mogę obronić się tylko liczbami. Z 24 mieszkań w nowej dla nas formule, czyli najem z dojściem do własności, wynajęło się 80%. Zostało pięć największych lokali, powyżej 90-metrowych, ale myślę, że ich wynajęcie to tylko kwestia czasu. Jesteśmy praktycznie miesiąc po zakończeniu inwestycji i zostało nam tylko 20% wolnych mieszkań. Uważam, że to jest bardzo dobry wynik.

Wracając do tego czy te mieszkania są drogie. Zdywersyfikowaliśmy naszą działalność i chcemy teraz “szyć na miarę”, dla różnego rodzaju klienta, w tym dla klienta z bardziej zasobnym portfelem. Niemniej inwestycja w Giszowcu wciąż jest tańsza niż gdyby takie samo mieszkanie ktoś chciał pozyskać na wolnym rynku.

To akurat zależy w dużej mierze od lokalizacji

Oczywiście, lokalizacja jest bardzo ważna. Proszę jednak pamiętać o tym, że albo buduje się z myślą, żeby zmaksymalizować zysk i wtedy buduje się bardzo gęsto, albo buduje się, żeby się dobrze mieszkało. Mam nadzieję, że inwestycja w Giszowcu będzie odebrana jako miejsce, w którym się dobrze mieszka.

Mówi pan o gęstości zabudowy, a przecież sami chcieliście postawić w tym miejscu nie 24, a 36 mieszkań, ale nie zgodził się na to konserwator zabytków. Poza tym raczej nie przez przypadek nadal wolne stoją mieszkania wielopoziomowe, w których wchodzi się prosto na schody, i które nie są tak funkcjonalne jak te parterowe. Może popełniony został błąd w projekcie?

Nikt nic innego by tam nie wybudował. Myślę, że żaden deweloper nie “rzuciłby się” na tę działkę, bo zyskowność jest tam bardzo mała. Zarówno przez uwarunkowania historyczne, a więc wymogi narzucone przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, jak i dużą powierzchnię terenu przeznaczonego na wspólną przestrzeń. Na działce o powierzchni prawie 6 300 m kw. powierzchnia mieszkań stanowi tylko niecałe 1800 m kw. Biorąc pod uwagę standardy deweloperskie, to już jest komfort.

To, że kila mieszkań nadal nie zostało wynajętych, wynika, moim zdaniem, z kwoty partycypacji, którą trzeba wpłacić. To mniej więcej 200 tys. zł. Przy małych mieszkaniach nie było tego problemu. Doszło nawet do sytuacji, że na jeden lokal mieliśmy 9 chętnych i trzeba było przeprowadzić losowanie.

Wspomniał pan o działce. Dużym kosztem dla mieszkańców, którzy będą chcieli wykupić mieszkanie, jest grunt. Na dzisiaj metr został wyceniony na 370 zł, ale za kilka lat ta kwota może być wyższa, a tym samym najemcy będą musieli zapłacić jeszcze więcej. Dlaczego ta działka jest taka droga? Przecież dostajecie najczęściej grunty pod inwestycję od miasta, czyli za nie nie płacicie. Sami za to sprzedajecie drogo?

To nie jest tak, że cokolwiek dostajemy za darmo. To jest normalna transakcja handlowa. Miasto w zamian za aport gruntu do spółki TBS Katowice, której jest prawie stuprocentowym właścicielem, otrzymuje udziały w tej spółce. To nie jest darowizna. W związku z tym my nie możemy swobodnie kształtować ceny gruntu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami wartość gruntu musimy wycenić i sprzedać po cenie, która z tej wyceny wynika.

Ale skąd się bierze aż 370 zł za m kw. w Giszowcu, w miejscu, w którym, jak sam pan powiedział, deweloperzy nie biliby się o budowę osiedla?

Giszowiec to bardzo atrakcyjne miejsce do zamieszkania z bardzo małą ilością gruntów do zabudowy. Dlatego ceny gruntów kształtują się tutaj na poziomie 300-500 zł/m kw. Proszę zauważyć, że nasz program wynajmu z dojściem do własności zakłada rozliczenie udziału w gruncie według aktualnej wyceny w momencie przejścia własności na najemcę (czyli w dniu sprzedaży – przyp red.), ale cena mieszkania nie ulega zmianie. Chociaż można być pewnym, że w okresie 5-20 lat wartość mieszkań na rynku znacznie wzrośnie. Uważam, że to jest duża zaleta naszego program. Klient spłaca w czynszu cenę mieszkania, według kosztów realizacji inwestycji, a nie według wyceny rzeczoznawcy majątkowego na dzień przejęcia własności.

Cena gruntu 370 zł/m kw. wynika z operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby banku, który udzielił kredytu Katowickiemu TBS na budowę i zawiera wycenę rynkową gruntu zabudowanego.

Czyli cena gruntu zawiera w sobie koszt budowy mieszkań?

Dokładnie tak.  Koszt budowy wynosi średnio 4400 zł za m kw. i tyle bierzemy od klienta. Najpierw połowę w formie partycypacji, a potem drugą połowę w czynszu.

Na końcu dokładacie jeszcze swoją prowizję w wysokości 5%, która jest doliczana zarówno do ceny mieszkań, jak i do wartości gruntu w momencie wykupu. Czy w takim razie KTBS to już właściwie deweloper?

Absolutnie, to nie ma nic wspólnego.

No jak to nie ma? Budujecie coraz więcej, pobieracie prowizję, czyli dążycie do zysku na swoich inwestycjach. Jak każdy deweloper.

Doliczamy prowizję w zakresie długoletniej obsługi oraz z tytułu samej realizacji inwestycji. Proszę zauważyć, że wyliczona na dzisiaj cena metra kwadratowego, którą muszą finalnie zapłacić najemcy, to około 6000 zł za m kw. Myślę, że wartość rynkowa dla tego miejsca, przy tym standardzie, który tam jest, byłaby na poziomie 7000-7500 zł za m kw.

Nie zmienia to faktu, że na tej inwestycji zarobicie. Nie ma w tym nic złego, wręcz przeciwnie. W społeczeństwie utrwaliło się chyba jednak przeświadczenie, że TBS buduje mieszkania, na które stać dosyć szeroką grupę ludzi. W tym przypadku tak nie jest.

Rzeczywiście, nie są to mieszkania dla przeciętnego mieszkańca Katowic, gdyż wymagają większej zasobności portfela. Natomiast, jest to propozycja tańsza niż cena rynkowa. To oferta dla kogoś, kto ma pieniądze na partycypację, ale nie chce zaciągać kredytu. U nas płaci 20 zł/ m kw. czynszu miesięcznie, z czego 13,6 zł idzie na spłatę drugiej części wartości mieszkania. Czyli de facto koszty eksploatacyjne osiedla są na poziomie 6,4 zł/ m kw. W tych kosztach jest monitoring, utrzymanie placu zabaw czy energia elektryczna na osiedlu.

Na końcu i tak na tym zarabiacie. Jak deweloper.

Jest zasadnicza różnica pomiędzy deweloperami, a nami. My wypracowujemy zysk, ale nie jest on przeznaczony do podziału pomiędzy właścicieli – wręcz statut tego zabrania – ale jest skierowany na rozwój, na dalsze inwestycje. Czyli z jednej strony nie maksymalizujemy zysku, z drugiej – wypracowany zysk kierujemy na kolejne inwestycje w nowe mieszkania.

Biorąc pod uwagę, że rozpoczęliście kilka inwestycji, a kolejne są w planach, czy ten wypracowywany zysk będzie musiał być coraz większy, a tym samym wynajem mieszkania w TBS będzie droższy?

Korzystając przy budowie mieszkań z różnego rodzaju programów i dotacji, mamy ustawowy zakaz ustalania rynkowej stawki czynszu. Nasze stawki są uzależnione od wskaźnika tzw. wartości odtworzeniowej metra mieszkania, który co pół roku publikuje wojewoda. Możemy brać albo 4, albo 5% wartości odtworzeniowej. Przeliczając to na dzisiejszą wartość to 14,5-17,5 zł/m kw. Gdyby to miałyby być stawki rynkowe, trzeba by mówić o 25-30 zł, a nie wiem czy nie więcej. Więc taką mamy różnicę. Widać to wyraźnie, kiedy zwalnia nam się mieszkanie. Kiedy wystawiamy taki wolny lokal, to na co najmniej dobę przed dniem, w którym można złożyć wniosek, przed naszą siedzibą ustawia się kolejka. Trzeba pamiętać, że nowi najemcy muszą wpłacić partycypację, która wynosi około 1000 zł za m kw. Na jedno mieszkanie mamy od 5 do 10 chętnych. Zainteresowanie jest bardzo duże.

Skąd się więc bierze powszechna opinia, że w TBS-ie jest drogo?

Myślę, że niektórzy kojarzą TBS z mieszkaniami komunalnymi.

Być może. Ostatnio jedna pani zapytała co robi słowo społeczne w nazwie TBS, skoro to takie drogie mieszkania?

Każdy ma prawo wymyślić własną definicję słowa społeczne. Można to słowo tłumaczyć jako powszechne, czyli dla każdego. Dla tych lepiej i gorzej zarabiających.

Ustaliliśmy już jednak, że mieszkania w TBS nie są dla każdego, bo trzeba mieć określony dochód minimalny.

Dla mało zarabiających są mieszkania komunalne, a dla tych, którzy żyją na granicy ubóstwa – mieszkania socjalne. My mamy mieszkania dla tych, którzy zarabiają więcej, ale nasza oferta jest różnorodna.

Katowickie TBS ma już 23 lata. Rozwiązania, które były stosowane przez te wszystkie lata, ewoluowały. Raz była partycypacja, raz nie było. Raz była ona zwrotna, innym raczej nie. Pod moim kierownictwem wypracowaliśmy nową strategię, która została zaakceptowana przez właściciela, czyli miasto. Podzieliliśmy nasze możliwości inwestycyjne na trzy kategorie. Pierwsza to mieszkania dla ludzi o mniejszej zasobności portfela. Taka inwestycja jest obecnie realizowana w Bogucicach przy ul. Leopolda. Będą tam 52 mieszkania dla osób gorzej zarabiających. Szacujemy wysokość czynszu na poziomie 13 zł/ m kw. i partycypację w wysokości 550 zł/ m kw. Chcemy i jesteśmy już bardzo blisko, skorzystania z funduszu dopłat. To taki grant, który może dostać miasto z Banku Gospodarstwa Krajowego po zakończeniu inwestycji. Czyli najpierw dokłada nam do budowy, a potem dostaje te pieniądze z powrotem. Chcemy też “załatwić” lokatorom 15-letnią dopłatę do czynszu. Żeby z tych 13 zł zrobiło się 7 zł. Musimy spełnić kilka wymogów ustawowych. Przede wszystkim, rada miasta musi podjąć uchwałę, w której znajdą się zasady przyznawania pierwszeństwa w najmie tych mieszkań. Projekt uchwały jest już opracowany. Liczymy, że w listopadzie taka uchwała powinna być gotowa. W pierwszym kwartale 2020 roku chcielibyśmy rozpocząć nabór.

Druga kategoria to mieszkania dla trochę lepiej zarabiających. Powstają już takie przy ul. Szerokiej w Zawodziu. Będzie tam 40 lokali z czynszem na poziomie 14,5 zł/m kw. i partycypacją w wysokości 1000 zł/m kw.

Trzecia opcja to najem z dojściem do własności. Taką inwestycję realizujemy tuż obok naszej siedziby przy ul. Krasińskiego. Powstanie tu 40 mieszkań 1, 2 i 3-pokojowych. Założyliśmy, że budynki z dojściem do własności stawiamy w dobrych lokalizacjach, a taką jest os. Paderewskiego. Warunki są tu podobne jak w Giszowcu. Czynsz wyniesie 24-25 zł m kw. Cena sprzedaży z gruntem i prowizją wyniesie około 6 000 zł/ m kw., ale dodajemy tu kilka ciekawych rzeczy. To np. ogrzewanie podłogowe, samoczyszcząca się elewacja, fotowoltaika na dachu, po to, żeby koszty energii potrzebnej do obsługi wind czy oświetlenia były niskie. Myślimy też o nawiewnikach w oknach, które będą miały specjalne antysmogowe filtry.

Dlaczego KTBS wprowadza opłaty na kolejnych swoich parkingach?

TBS, mimo że koszty eksploatacji budynków – ochrony, sprzątania wody, energii, – rosną, nie może ich przerzucić na lokatora w stawce czynszu. Jak już mówiłem, czynsze mamy regulowane ustawą. Jako stowarzyszenie TBS-ów wystosowaliśmy nawet specjalny apel w tej sprawie. W czasie, kiedy wszystko drożeje, a ceny materiałów budowlanych szczególnie, wartość odtworzeniowa, od której zależą stawki czynszu, wzrasta minimalnie. Nie wiem w jaki sposób wojewoda to liczy. Zależy nam na tym, żeby czynsze urealnić. Mamy związane ręce, bo mamy “cenę państwową”. Nasza stawka nie może wzrosnąć, mimo że wszystkie koszty eksploatacyjne rosną. Dlatego też szukamy rezerw. Poza tym uważamy, że powinno być jednolicie. Stąd na ponad 70 miejsc w Zawodziu, które były bezpłatne, wprowadzamy opłaty, tak jak mamy na innych naszych zasobach.

Przy ul. Dębowej i ul. Sportowej też będzie płatny parking?

Docelowo wszędzie. Opłaty, które teraz wprowadzamy, to porządkowanie zaszłości.

TBS ma w planach budowę nie tylko “zwykłych mieszkań”, ale też  budynku dla singli czy na najem krótkoterminowy. Z czego wynika to zróżnicowanie oferty?

Jesteśmy narzędziem miasta w realizacji polityki mieszkaniowej i to miasto nam pewne kierunku rozwoju wskazuje. Mamy też swoją strategię, w której mieszczą się wspomniane przez pana inwestycje. Musimy pamiętać, że w niedługim czasie będziemy mieć konkurencję w postaci “Mieszkania Plus”. W najbliższej przyszłości powstanie 1000 mieszkań, a docelowo nawet kilka tysięcy, które będą stanowić konkurencję dla mieszkań TBS-u.

Przecież czynsze w Mieszkaniu Plus będą wynosić 25-27 zł za m kw, a przy dojściu do własności nawet 33 zł. To raczej nie będzie konkurencja dla TBS-u.

Oczywiście, czynsze mamy niższe. Ale po pierwsze, poza nowymi inwestycjami, naszych mieszkań nie można wykupić. Po drugie, w Mieszkaniu Plus nie ma żadnej partycypacji. Bez żadnej opłaty początkowej można wejść i mieszkać. Po trzecie, biorąc pod uwagę dopłaty do czynszów, czynsz w Mieszkaniu Plus może zostać obniżony o 6 zł za m kw. To już jest konkurencyjne. Dlatego szukamy niszy.

Tą niszą  mają być inwestycje komercyjne. Skąd pomysł na budynek u zbiegu ulic Mariackiej i Francuskiej? Planujecie tam budowę quasi hotelu, czyli mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy.

Zarówno ta lokalizacja, jak i budynki na końcu ul. Mariackiej, są traktowane łącznie. Żeby stworzyć mieszkania dla seniorów, które planujemy w przebudowanych kamienicach przy kościele Mariackim, musimy zarobić gdzie indziej. Zastanawialiśmy się co zrobić na działce przy Francuskiej/Mariackiej? Zwykłe mieszkania nie bardzo tam pasują, bo ta część ulicy jest mocno rozrywkowa. Mieliśmy ciekawy projekt pod ręką. Pokazaliśmy w mieście, spodobał się i dostaliśmy zielone światło.

Jakim zyskiem zakończył TBS rok 2018?

Około 4,5 mln zł.

To dużo?

W moim rozumieniu w sam raz.

Zakładam, że przy mnogości inwestycji już rozpoczętych i planowanych, ten zysk w kolejnych latach raczej będzie się zmniejszał?

Chcemy osiągać zysk na poziomie 1,5-2 mln zł. Pozwoli to zapewnić płynność finansową i realizować nowe przedsięwzięcia oraz dbać o odpowiedni poziom nakładów remontowych i modernizacyjnych naszych budynków mieszkalnych, które niestety się starzeją. Z drugiej strony, mając kredyty na poziomie około 100 mln zł, musimy spełnić pewne wymogi, bo inaczej grozi nam wypowiedzenie kredytów, a na to sobie nie możemy pozwolić.

Podsumowując, ile powinna zarabiać rodzina, żeby mogła zamieszkać w TBS-ie?

Specjaliści w tej dziedzinie twierdzą, że wydatki mieszkaniowe nie powinny przekraczać 40% dochodów. Jeżeli dochód wynosi 10 000 zł, to na mieszkanie rodzina nie powinna wydawać więcej niż 4 000 zł. W TBS mamy taką zasadę, że dochód minimalny powinien wynosić 6-krotność miesięcznego czynszu. Przy mieszkaniu 50-metrowym i czynszu 15 zł/m kw.  daje nam to 4500 zł. Przy dzisiejszych zarobkach, to chyba nie jest tak dużo.