Łódź ma podobne problemy co Katowice: zmniejszająca się liczba mieszkańców, zaniedbane kamienice, wiele budynków o nieuregulowanym stanie prawnym czy tkanka społeczna w śródmieściu, która raczej odstrasza niż przyciąga do centrum nowych mieszkańców. O ile jednak Katowice dopiero myślą co zrobić, żeby było lepiej, Łódź już działa. W trzecim co do liczby ludności polskim mieście trwa duży program rewitalizacji. To nie tylko remonty kamienic, ale też wymiana lokatorów mieszkań komunalnych, zwiększanie ilości zieleni, tworzenie warunków do jazdy na rowerze czy kilka programów, które mają zapełnić pustostany. O tym jak to robią w Łodzi rozmawiamy z Marcinem Obijalskim, dyrektorem biura ds. rewitalizacji i rozwoju zabudowy miasta.
Grzegorz Żądło: Od czego zaczęliście w Łodzi rewitalizację?
Marcin Obijalski: Wszystko zaczęło się w momencie wyboru na urząd prezydenta miasta Hanny Zdanowskiej (ponad 5 lat temu – przy red.). Wtedy zaczęła się dyskusja o centrum miasta. Czym powinno być, jaką funkcję powinno pełnić.
W procesie rewitalizacji najważniejszy jest lider, w przypadku rewitalizacji miasta – jego gospodarz. Nie będzie mowy o spójnej i skutecznej rewitalizacji, jeżeli prezydent lub burmistrz nie będzie wierzył i rozumiał tego procesu. Z drugiej strony była grupa mieszkańców i organizacji pozarządowych, które stworzyły program “Mia100 kamienic”. Przygotowali go ludzie zaangażowani w ochronę zabytków. On też w jakiś sposób wskazywał potrzebę i potencjał.
Na czym konkretnie polegał ten program?
Założenie było proste – wyremontować konkretne kamienice w centrum miasta. Taki pomysł złożyła grupa społeczna. Nie był on może szczególnie finezyjny, ale przełomowy. Bo do tej pory główne działania były koncentrowane na obrzeżach miasta. Przez lata centrum Łodzi pozostawione było samo sobie i podupadało, i w pewnym sensie umierało.
Program polega na kompleksowych remontach nieruchomości, od elewacji, dachów, prześwitów bramowych poprzez wymianę stropów, okien, drzwi i instalacji, a na przyłączeniu do miejskiej sieci ciepłowniczej i zmianie układu funkcjonalnego mieszkań kończąc.
Zapewne mieliście podobny problem jak w Katowicach. W centrum przez lata urządzane były lokale socjalne, a co za tym idzie, mieszkający w nich ludzie niekoniecznie byli najbardziej pożądaną w tym miejscu tkanką społeczną?
To jest dokładnie ten problem, który został wychwycony, czyli problem społeczny. Nagromadzenie osób z najmniejszym potencjałem ekonomicznym, a jednocześnie generujących największe problemy. Do tego dramatyczny stan techniczny zabudowy śródmieścia. Jeżeli chodzi o wyposażenie, to było miejscami na poziomie XIX wieku, czyli lokale z toaletami na korytarzach czy w podwórkach, czasem też wspólne łazienki. Ponadto mieliśmy wszystkie możliwe formy własności.
No dobrze, co w takim razie zrobiliście z tymi ludźmi? Bo zwykle w dyskusjach o rozwiązywaniu takich problemów przewijają się dwie koncepcje: albo wszystkich gdzieś wyprowadzić, albo większość zostawić i próbować w jakiś sposób społecznie “podciągnąć”?
Najlepszym rozwiązaniem jest tzw. miks społeczny. W tej chwili w Łodzi, choć teraz to się powoli zmienia, tego właściwego miksu nie ma. Pewna grupa społeczna zawłaszczyła centrum. Jest to w dużej mierze grupa, która niespecjalnie dba o to centrum, nie utożsamia się z nim, nie chce płacić czynszu. I to jest problem.
Jak chcecie ten problem rozwiązać?
Zostały uruchomione różne programy, które mają przeciwdziałać temu zjawisku. Na początku w ogóle nie było jeszcze szyldu “rewitalizacja”. Zaczęliśmy od wspomnianego już programu “Mia100 kamienic”. W ciągu czterech lat wyremontowaliśmy około 100 nieruchomości, czyli ponad 200 budynków. Bo w Łodzi często kamienice mają oficyny, lewą i prawą, a czasem jeszcze inne zabudowania. W każdej kamienicy jest średnio 40-50 mieszkań.
Te kamienice w większości zajęte były przez waszych lokatorów. Co z nimi zrobiliście?
Przez cztery lata przeprowadziliśmy do lokali zamiennych około 2 tysięcy osób. Na początku, kiedy nie mieliśmy jeszcze wyremontowanych nieruchomości w centrum, oferta obejmowała lokale komunalne w różnych częściach miasta. Nie tworzyliśmy więc czegoś na kształt getta w konkretnej lokalizacji.
Co się dzieje potem. Po remoncie ludzie wracają czy wprowadzacie do lokali komunalnych nowych najemców?
Około 1/4, czasem 1/3 mieszkańców wróciło i zamieszkał0 w wyremontowanych kamienicach.
Ale muszą więcej płacić?
Nie zawsze. Dlatego, że przed remontem, lokatorzy mają często mieszkania po 60-70 metrów. To np. emeryci, którzy kiedyś mieszkali z dziećmi, ale teraz są sami i tak duża powierzchnia nie jest im potrzebna. Oni ledwo są w stanie wiązać koniec z końcem, bo muszą płacić wysoki czynsz. Wybierają więc mieszkanie mniejsze, a my dopasowujemy metraż do praktycznych potrzeb. Wcześniej nie mogliśmy tego zrobić, bo miasto nie miało mniejszych lokali, a nieruchomości nie były remontowane.
Ale wróćmy jeszcze do samego mechanizmu. Zaobserwowaliśmy, że ci, którzy się wyprowadzali, bardzo często nie chcą wracać. Po pierwsze, nie wierzą, że w centrum mogą być dobre warunki do mieszkania. Bo im mieszkanie w kamienicy kojarzy się z brakiem toalet,y łazienki, z brudną klatką schodową, z zaniedbanym podwórkiem. Po drugie, dochodzi do tego kwestia dwukrotnego przeprowadzania się w okresie dwóch lat. Jeżeli ktoś organizuje sobie życie w nowym miejscu, posyła dzieci do szkoły, poznaje sąsiadów, to jest po prostu taka prosta życiowa rzecz, że przeprowadzanie się dwa razy w krótkim czasie nie jest wygodne.
Jedni nie chcą wracać, ale są tacy, których wy nie chcecie przyjąć z powrotem w centrum?
Żeby wrócić, trzeba mieć umowę najmu. Czyli osoba z wyrokiem eksmisyjnym, bez tytułu prawnego nie ma możliwości otrzymania lokalu zamiennego w wyremontowanej kamienicy. Takie osoby już do centrum nie wracają.
Jaki macie plan remontowy na obecnie trwającą kadencję?
Teraz tempo jest podobne, ale sytuacja zmienia się o tyle, że wchodzimy w rewitalizację obszarową. Wszystkie programy koncentrujemy na kwartałach centrum miasta. Mamy podzielone śródmieście na 20 tzw. projektów, czyli kwartałów i one mają swój priorytet. Są ponumerowane od 1 do 20, przy czym pierwszy jest najważniejszy, a 20 na końcu ścieżki.
Od czego zależy, który kwartał ma pierwszeństwo przy rewitalizacji?
Od prestiżu lokalizacji dla miasta oraz problemów, jakie w nim występują. Np. jedynka to jest taka czarna dziura w centrum Łodzi. Jest tam m.in. ul. Włókiennicza, znana chyba w całej Polsce z nagromadzenia różnego typu patologii i przestępczości. To jest ścisłe centrum miasta. Tam mamy największy odsetek własności miejskiej, czyli jesteśmy w stanie wywołać w tym miejscu największy efekt. Kolejne projekty mają wywoływać efekt kuli śniegowej. Chodziło nam o stworzenie pewnej ciągłości.
Zakładam, że to plan na kilkanaście lat, a nie jedną kadencję?
Mamy ambitny plan, żeby osiem pierwszych kwartałów zrobić do 2022 roku. To duży obszar, na którym mieszka około 30 tysięcy mieszkańców. Mamy tam 80 nieruchomości, to 1/4 wszystkich na tym obszarze.
Ile kosztuje realizacja programu remontowego?
W ciągu czterech lat wydaliśmy na ren cel około 200 mln zł. To był spory wysiłek dla budżetu miasta. Kompleksowy remont jednej kamienicy kosztuje od 5 do 8 mln zł. Często w grę wchodzi nadzór konserwatora, a to podnosi koszty.
(O programach, które wprowadziła Łódź, żeby zapełnić puste lokale użytkowe i mieszkalne, czytaj na kolejnej stronie).
