Prezes Atala: Nie ma szans na spadek cen mieszkań [WYWIAD]

Atal rozpoczął budowę jednego z najwyższych budynków mieszkalnych w Polsce. Przy strefie kultury stanie 128-metrowy wysokościowiec, w którym znajdzie się 710 mieszkań. Z prezesem Atala, Zbigniewem Juroszkiem, rozmawiamy nie tylko o najnowszej inwestycji spółki w Katowicach, ale też o najbliższej przyszłości branży nieruchomości mieszkaniowych i cenach mieszkań.

Grzegorz Żądło: Do tej pory Atal nie budował tak wysokich budynków, jaki ma powstać w Katowicach. Skąd decyzja, żeby akurat teraz rozpocząć taką inwestycję?

Zbigniew Juroszek, prezes Atal S.A.: Mamy doświadczenie w budowie budynków do wysokości 55 metrów. W tym się specjalizujemy. Zrobiliśmy takie budynki we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. Natomiast budynek wysokościowy to są zupełnie inne przepisy i konstrukcja, ale tak robi się wizytówkę firmy. Tylko wysokościowiec pozwala się prawdziwie wyróżnić. W Polsce praktycznie nie ma takich budynków.  Jest Złota  44 w Warszawie, jest Sky Tower we Wrocławiu, chociaż to bardziej obiekt biurowy. To wszystko.

Nie widzimy dużego ryzyka w tej inwestycji. Mamy swoją firmę wykonawczą, przygotowywaliśmy się do tego przedsięwzięcia kilka lat.

Nie obawia się pan, że wprawdzie postawicie ten wieżowiec, ale zabraknie chętnych, żeby kupić w nim mieszkania?

Jesteśmy optymistami. Wiemy co się dzieje na rynku, ale koszty rozkładamy na kilka lat. Owszem, istnieje ryzyko podażowe, ale to jest jednak zupełnie inny rynek. Z naszych analiz wynika, że w 90-95% nabywcą nie będzie klient, który pójdzie po kredyt hipoteczny, z którym dzisiaj jest problem. Takie mieszkanie w jakimkolwiek państwie świata to trzeba liczyć od 10 000 euro wzwyż za metr kwadratowy. Nie ma mieszkań w wysokościowych budynkach, który kosztowałby mniej. Proszę zobaczyć jaka tu jest skala różnicy, więc to troszeczkę jest inwestycja w przyszłość. Ktoś, kto kupi takie mieszkanie, musi patrzeć dalej w przyszłość. Za 10-15 lat to będzie jeden z tych znaczących budynków europejskich, którego wartość będzie na pewno pomiędzy 15 000 a 20 000 euro za metr, bo nie istnieją tańsze budynki tego rodzaju. Tak trzeba na to patrzeć.

Wprawdzie w aglomeracji śląskiej sprzedają się coraz droższe mieszkania, ale chyba jednak trudno będzie tu znaleźć chętnych na ponad 700 mieszkań kosztujących kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy. Liczycie na klienta spoza metropolii?

Zdecydowanie. Tak ten rynek działa. Często nabywcy takich mieszkań mają je jako drugie. Prowadzą różnego rodzaju biznesy i mają  Katowicach apartament, w którym zatrzymują się podczas targów czy wystaw. Na tym to ma polegać.

Inwestujecie w 6 miastach. Dlaczego akurat w Katowicach ma się zrealizować wasz “projekt życia”, jak pan określa budowę wysokościowca przy strefie kultury?

Występuje tu pewna ewolucja. Proszę zobaczyć, że przeszliśmy na etap budynków wysokich (do 55 m. – przyp. red.) wszędzie, oprócz Krakowa, ale tam nie ma w planach miejscowych wysokich budynków. Ja pochodzę z woj. śląskiego, poza tym Katowice robią się centrum biznesowym. To jest budynek biznesowy.

Przy strefie kultury powstanie najwyższy budynek mieszkalny w Katowicach. „Takie budynki pociągną miasto do przodu”

Chce pan powiedzieć, że to nie będą mieszkania dla rodzin?

Trochę tak, ale to nie znaczy, że rodzina nie może tutaj mieszkać. Dzisiaj 10 000-11 000 za metr to już byle jakie mieszkanie kosztuje. Wyższe piętra będą droższe i to już jest raczej produkt dla biznesu. Może pan robić projekty butikowe na 20-30 mieszkań i może pan tam złote klamki dawać, po to żeby się wyróżnić, ale to jest wąski rynek. Tutaj podaje pan na rynek 710 mieszkań. Muszą być wśród nich wszystkie kategorie, również mieszkania dla rodzin, ale nastawiamy się na innego klienta.

W ostatnich latach bardzo dużo inwestujecie w Katowicach

Katowice były przez lata niedoszacowane cenowo. Nasze kolejne inwestycje pokazują, że było i jest tu miejsce na droższe lokale w dobrej lokalizacji i trochę wyższym standardzie. Stąd decyzje o rozpoczęciu kolejnych budów. Realizujemy kolejny etap osiedla Francuska Park, trwają też prace na Słonecznej Pętli. Niedawno oddaliśmy do użytku dwa budynki przy ul. Sokolskiej.

Macie jeszcze działkę przy ul. Rzepakowej. Tam też wkrótce rozpocznie się budowa mieszkań?

Nie można wszystkiego robić na raz. Musimy śledzić rynek. Na razie nie mamy konkretnych planów odnośnie tej działki.

Co będzie się działo na rynku nieruchomości mieszkaniowych w najbliższych miesiącach?

Wydaje nam się, że będzie nieco mniejsza sprzedaż w segmencie kredytów hipotecznych, bo sytuacja jest jaka jest. Na rynek wpływa kilka elementów, w tym głównie inflacja i koszt pieniądze. To się łączy jedno z drugim. Jest problem z uzyskiwaniem kredytów hipotecznych. Wystrzeliły ceny materiałów budowlanych, ale od ponad miesiąca zauważamy, że następuje korekta. Ona nie jest duża, bo na razie to 10-15%. Powodem obniżek cen materiałów jest to, że jest znacznie mniej inwestycji budowlanych. Produkcja materiałów cały czas się toczy, ale zmniejszył się popyt. Ta korekta może trochę pomóc. Widzimy, że na rynku nie działają obecnie firmy małe i średnie, które zupełnie zaprzestały inwestycji. Natomiast więksi deweloperzy raczej starają się kończyć inwestycje i zaczynają takie, które uważają za lepiej dopasowane do rynku.

Spodziewam się, że do końca tego roku sytuacja będzie podobna do tej z pierwszych sześciu miesięcy. Inwestycje obok kredytu hipotecznego będą funkcjonować. Sytuacja poprawi się dopiero w przyszłym roku.

Co stanie się z cenami mieszkań?

Korekta  w dół jest wykluczona. I tak mieliśmy taką sytuację, że wzrost cen materiałów budowlanych był szybszy niż wzrost cen mieszkań. Korekta cen materiałów spowodowała, że poziom cen mieszkań będzie kroczył z inflacją.

Podczas jednej z dyskusji podczas Europejskiego Kongresu gospodarczego padło zdanie, że rynek się zmieni, kiedy zacznie się odbudowa Ukrainy. Podziela pan to zdanie?

Nie, to są jakieś bajki. Jaki to może mieć związek?

Uzasadnienie było takie, że do odbudowy Ukrainy potrzeba będzie bardzo dużej ilości materiałów budowlanych, a zwiększony popyt może wywołać wzrost cen również u nas.

Woja może trwać rok, dwa czy dziesięć lat, a odbudowa Ukrainy może trwać 20-30 lat. Uważam że to jest zupełnie neutralne dla rynku polskiego. Ani nie pomoże, ani nie zaszkodzi.