Wojewoda zablokował Katowicom program “Mieszkanie za remont” i licytacje czynszów na duże mieszkania. Miasto idzie do sądu

Nie będzie na razie w Katowicach kolejnej edycji programu “Mieszkanie za remont”, ani licytacji czynszów w mieszkaniach powyżej 80 m kw. Nadzór prawny wojewody śląskiego unieważnił najważniejsze punkty uchwały w sprawie przyjęcia Programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Katowice na lata 2021-2025. Radni w czwartek podejmą decyzję o zaskarżeniu decyzji wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach.

25 listopada 2021 roku Rada Miasta Katowice przyjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Katowice na lata 2021-2025. Takie uchwały przyjmowane są cyklicznie. Określają zasady, na jakich gmina wynajmuje i sprzedaje należące do niej mieszkania. Kolejne uchwały powtarzają w większości zapisy poprzednich. Chociaż, co jakiś czas, wprowadzane są nowości. Tak było tym razem w Katowicach. Jednak, co ciekawe, nadzór prawny wojewody zakwestionował przede wszystkim rozwiązania, które obowiązywały od dawna. Oznacza to, że kiedyś już je dopuścił, ale najwyraźniej zmienił zdanie.

Jednym z takich rozwiązań jest “Mieszkanie za remont”. Program polega na udostępnianiu przez miasto lokali, które nie zostały wynajęte w “normalnym” trybie osobom z tzw. listy. Osoby, które zadeklarują przeprowadzenie w nich remontu, mogą wynająć je z niskim czynszem. Muszą jednak spełnić szereg kryteriów. Nie mogą np. być właścicielem innej nieruchomości oraz osiągać dochody mieszczące się w widełkach. Po 5 latach mieszkanie z programu można wykupić z bonifikatą. Jak uznał wojewoda, brak jest podstaw prawnych do oddawana w najem lokali zakwalifikowanych do remontu na koszt przyszłego najemcy. Dlaczego? Mówiąc w skrócie, to gmina powinna wyremontować wszystkie mieszkania, które wynajmuje i nie może tego przerzucać na przyszłych najemców.

“Gmina jest obowiązana zapewnić osobie zakwalifikowanej do przydziału lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy – lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, czyli lokal o minimalnym wyposażeniu i standardzie technicznym. Niedopuszczalnym jest zatem oddanie w najem (czy w posiadanie) lokalu przeznaczonego do remontu.” – uznał nadzór prawny wojewody.

Zakwestionował także możliwość wynajmowania mieszkań o powierzchni powyżej 80 m kw. w drodze licytacji czynszów. Co jakiś czas Katowice przygotowują listę takich lokali, które następnie wynajmują zwycięzcom licytacji czynszów. Ci ostatni robią w nich remont na własny koszt. Do tej pory, nie mogli wykupić takich mieszkań. Jednak nowa uchwała RM dawała im taką możliwość. Jednak również to zakwestionował wojewoda. “Ustalanie wysokości czynszu za gminne lokale mieszkalne jest procesem obwarowanym konkretnymi przepisami ustawy oraz ustalonymi w uchwale rady gminy zasadami polityki czynszowej. Nie może być zatem mowy w przedmiotowej uchwale o czynszu ustalanym w drodze przetargu, dowolnie poza rygorami ustawy i stosownej uchwały. (…) Regulacje prawne zezwalające na ustalanie stawki czynszu za lokal mieszkalny w drodze przetargu, może doprowadzić do sytuacji, w których najemcami takich lokali zostałyby osoby o dobrej, lub bardzo dobrej sytuacji materialnej, których stan majątkowy pozwala na wynajęcie mieszkania na wolnym rynku, a nawet mających już zaspokojone potrzeby mieszkaniowe.”

Nadzór wojewody pisze wprost, że miasto powinno wynajmować wszystkie lokale mieszkalne na tych samych zasadach osobom, które spełniają kryteria. Prawnicy podkreślają też, że to prezydent decyduje na jakich zasadach ma się odbywać sprzedaż zasobu mieszkaniowego gminy, więc konkretnych kryteriów nie można zapisać w uchwale rady miasta.

“Zgodnie z treścią (…) przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami to Prezydent Miasta podejmuje decyzję odnośnie wyboru formy przetargu i Rada Miasta nie ma prawa do wskazywania w uchwale formy przetargu, jaką zastosować ma organ wykonawczy.”

Katowice nie zgadzają się z argumentami prawników wojewody, dlatego radni podejmą w czwartek uchwałę o zaskarżeniu rozstrzygnięcia nadzorczego do WSA w Gliwicach. W obszernym uzasadnieniu wniosku prawnicy miasta przekonują, że ich koledzy z urzędu wojewódzkiego błędnie interpretują te same przepisy. Podkreślają, że program “Mieszkanie za remont” służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy. Po pierwsze, trafiają do niego lokale, których nie chciały osoby z tzw. listy. Po drugie, chętni do przeprowadzenia remontu muszą osiągać określone dochody. Widełki przewidują zarówno minimalny, jak i maksymalny dochód. Oznacza to, że nie jest to “oferta” dla każdego.

“(..) Ustalone zostały (dochody – przyp. red.) na poziomie wyższym w stosunku do kryteriów uprawniających do ubiegania się o mieszkanie komunalne w tzw. trybie ogólnym, z uwagi na konieczność przeprowadzenia przez przyszłego najemcę remontu we własnym zakresie i na koszt własny.”

Chodzi o to, żeby do mieszkań wymagających remontu nie wpuszczać osób, których ewidentnie na ten remont nie będzie stać.  “Przesłanką do wprowadzenia takiej formuły wynajmu mieszkania komunalnego była przeprowadzona analiza sytuacji finansowej gospodarstw domowych o niskich dochodach prowadzona w ramach bieżącego rozpatrywania wpływających wniosków osób zainteresowanych zawarciem umowy najmu lokalu komunalnego na zasadach ogólnych. Wykazała ona, iż spośród wnioskodawców znajdują się osoby, które poprzez złożenie wniosku wyraziły wolę zamieszkania w zasobie komunalnym ale z uwagi na przekroczenie w nieznacznym stopniu kryterium dochodowego określonego w Zasadach nie kwalifikują się do otrzymania takiego lokalu w trybie ogólnym, a z drugiej strony uzyskiwany przez nie dochód na umiarkowanym poziomie nie daje możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie na wolnym rynku.”

Miasto przekonuje, że prowadzenie programu “Mieszkanie za remont” w żaden sposób nie wpływa na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o najniższych dochodach. Chodzi o to, że trafiają do niego lokale, które nie zostały w pierwszej kolejności wynajęte m.in. na rzecz osób oczekujących na lokal zamienny oraz osób posiadających uprawnienie do najmu lokalu wynikające z ujęcia na liście osób oczekujących na zawarcie umowy najmu. Trzecią grupę stanowią lokale, które stoją puste, bo w danej chwili więcej jest mieszkań niż chętnych spełniających kryteria.

Prawnicy UM Katowice podkreślają też, że skoro osoby wynajmujące od gminy lokale na zwykłych zasadach mogą je potem wykupić, to tym bardziej taką możliwość powinny mieć osoby, które wcześniej zainwestowały w remont mieszkania swoje pieniądze.

“Przyjęcie stanowiska organu nadzoru stanowi o swoistej niesprawiedliwości i nierówności traktowania tej grupy najemców oraz ogranicza uprawnienia najemców posiadających umowę najmu lokalu komunalnego i tym samym nie może zostać zaakceptowane.“

W przypadku zakwestionowanego przepisu o wynajmie mieszkań powyżej 80 m kw. w drodze licytacji czynszu, miasto podkreśla, że obowiązujące przepisy dają gminie możliwość wynajmowanie dużych mieszkań na innych zasadach. Poza tym, na licytację trafiają mieszkania, których wcześniej nikt nie chciał (spośród osób spełniających kryteria).

Jak tłumaczą urzędnicy, trudno kierować do bardzo dużych mieszkań rodziny o bardzo niskich dochodach, więc lepiej, żeby taki lokal wynajęła osoba, którą na niego stać.

“Nie można mówić o zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny osiągającej niski dochód, która nie jest w stanie samodzielnie regulować w pełni opłat za najmowany lokal, który z racji swojego metrażu generuje koszty przekraczające dochód rodziny pozbawionej możliwości uzyskania dodatku mieszkaniowego. Postawienie rodziny w sytuacji konieczności dokonania wyboru „jedzenie, leki czy czynsz” nie wydaje się z punktu widzenia społecznego dopuszczalne i właściwe. Należy wprost wskazać, że taki sposób postępowania z mieszkaniami o powierzchni przekraczającej 80 m2 mógłby zostać potraktowany jako nieracjonalność i niegospodarność w zarządzaniu mieniem gminnym, gdyż mogłoby to prowadzić do niepotrzebnego i świadomego generowania zaległości czynszowych, w efekcie do konieczności kierowania sprawy o ich odzyskanie oraz lokalu na drodze sądowej. Bowiem oceniając w sposób logiczny i racjonalny możliwości finansowe rodzin o niskich dochodach można przewidywać, że ryzyko zadłużenia takich lokali mieszkalnych przez najemców jest wysoce prawdopodobne“.

Zadłużenie lokatorów mieszkań komunalnych (byłych i obecnych) wynosiło na koniec 2021 roku 199 700 000 zł. KZGM miał 9448 dłużników.

Prawnicy UM Katowice nie zgadzają się jeszcze z kilkoma decyzjami nadzoru prawnego wojewody. O tym kto ma rację, zdecyduje teraz sąd. Do czasu rozstrzygnięcia, Katowice nie mogą jednak stosować niektórych zapisów uchwały. Nie będzie więc na razie kolejnej edycji “Mieszkania za remont”, ani licytacji czynszów.