Tuż przy Parku Kościuszki deweloper chce postawić dwa duże i wysokie bloki. Liczy na przychylność radnych, bo jego zamierzenia są niezgodne z planem zagospodarowania przestrzennego

Na najbliższej sesji radni zajmą się projektem uchwały, na podstawie którego warszawski inwestor chce zbudować tuż przy Paku Kościuszki dwa duże bloki. To niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dlatego spółka złożyła wniosek w trybie lex deweloper. Ten sam inwestor, prawie trzy lata temu, opowiedział ze szczegółami jak dogadywał się z władzami Katowic, kiedy powstawał plan zagospodarowania dla tego terenu. Dziś sprawą wniosku zajmą się radni komisji rozwoju i infrastruktury.

Grupa REB Sp. z o.o., bo tak nazywa się właściciel terenu, od dłuższego czasu chciała zbudować mieszkania przy ul. Parkowej. Chodzi o działkę pomiędzy tą ulicą, a sklepem Kaufland. To nieruchomość położona tuż przy Parku Kościuszki.

Podchody pod budowę osiedla

Kiedy prawie trzy lata temu powstawał miejscowy plan zagspodarowania m.in. dla tego terenu, inwestor wniósł do projektu planu kilka istotnych uwag. Wspólnie z 7 osobami fizycznymi złożył m.in uwagę., żeby przeznaczenie terenu z usługowego (co jest zgodne ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) zmienić na zabudowę użyteczności publicznej, mieszkaniowej wielorodzinnej, miejsc parkingowych, dojść i dojazdów oraz infrastruktury technicznej w wykonaniu podziemnym lub wewnątrz budynków. Tak naprawdę chodziło po prostu o budowę mieszkań. Dodatkowo, Grupa REB wnioskowała o umożliwienie zabudowy do 12 kondygnacji (38 metrów), podczas gdy “Studium”, a co za tym idzie, i projekt planu, dopuszczają tylko 4 kondygnacje.

Prezydent Katowic odrzucił te wnioski argumentując, że “dla terenu położonego pomiędzy ulicami Parkową a Brynowską kierunkiem zmian w strukturze przestrzennej ustalonym w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Katowice” – II edycja jest zieleń urządzona i usługi rekreacji. Wśród ustalonych podstawowych i dopuszczalnych kierunków znajdują się m.in. tereny zieleni urządzonej, ogrody działkowe, usługi sportu, rekreacji, rozrywki, a także usługi turystyczne. Dokument ten nie przewiduje w tym obszarze możliwości rozwoju funkcji mieszkaniowej. Wobec wymaganej przepisami prawa nienaruszalności studium, brak jest możliwości uwzględnienia uwag o dopuszczenie realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Ponadto dokument studium nie przewiduje możliwości wznoszenia budynków wyższych niż 4 kondygnacje.”

Obietnice wiceprezydentów

Taka odpowiedź prezydenta bardzo zaskoczyła dewelopera, który podczas obrad komisji rozwoju zdradził kulisy rozmów z wiceprezydentami miasta. W tamtym czasie inwestor starał się o wydanie tzw. wuzetki na budowę osiedla (wydawana jest wtedy, kiedy nie ma MPZP i stanowi podstawę do wystąpienia o pozwolenie na budowę).

Mateusz Stempel, członek zarządu Grupy REB, w marcu 2022 roku opowiedział radnym jak jego firma ustaliła z wiceprezydentami Bogumiłem Sobulą i Waldemarem Bojarunem co powinna zrobić, żeby zbudować to co chce. Wbrew zapisom Studium i wbrew projektowi planu. – Sytuacja wygląda tak, że mamy teren usługowy, ale jesteśmy dość zaawansowani w procesie pozyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, które to parametry uzgodniliśmy z urzędem i okolicznymi mieszkańcami. Z panem Sobulą na spotkaniu w Monachium, a poprzednio ustalała to z panem prezydentem Bojarunem właścicielka tej nieruchomości przy procedowaniu “wuzetki” na Kaufland. W zasadzie zostało to nieformalnie powiedziane, że “wuzetka” na Kaufland zostaje wydana pod warunkiem, że na pozostałej części nieruchomości zostanie zabudowa mieszkaniowa. Na prośbę wydziału inwestycji (w rzeczywistości chodziło o wydział obsługi inwestorów UM Katowice – przyp. red.), który konsultował to z panem prezydentem, złożyliśmy uwagę o wyłączeniu tych terenów z procedowanego planu. To nie był nasz pomysł, to był pomysł, który wyszedł z miasta Katowice i taką uwagę do planu złożyliśmy. Następnie ta uwaga została rozpatrzona negatywnie z bardzo lakonicznym uzasadnieniem. Jesteśmy trochę skołowani i zastanawiamy się o co tak naprawdę chodzi – wyjaśniał Stempel.

Inny przedstawiciel Grupy REB opowiedział w jaki sposób inwestor uzgadniał z wiceprezydentami szczegóły inwestycji mieszkaniowej, która zgodnie z zapisami Studium oraz projektem planu, nie ma prawa powstać przy Kauflandzie. – Bezpośrednio wprowadziliśmy wnioski i zmiany czy to w wyglądzie elewacji, przedstawiliśmy wydziałowi nowe wizualizacje i byliśmy, tak nam się do tej pory wydawało, w każdym kroku zgodni z oczekiwaniami panów prezydentów Sobuli i Bojaruna. Natomiast prezentowane dzisiaj stanowisko wydziału planowania przestrzennego jest w jawnej kontrze z oczekiwaniami prezydentów i to nas najbardziej zdziwiło.

Wiceprezydenci Katowic, mimo próśb, nigdy nie odnieśli się do tych wypowiedzi, które padły podczas jawnych i dostępnych dla każdego obrad komisji rozwoju. Radni tej komisji, w obliczu przedstawionych przez inwestora informacji, zarekomendowali zdjęcie z porządku obrad sesji punktu dotyczącego MPZP, ale ostatecznie był on głosowany na sesji 31 marca 2021. Plan został przyjęty jednogłośnie.

Zgodnie z jego ustaleniami. na terenie pomiędzy Kauflandem i ul. Piękną nie można budować mieszkań. Chyba, że zgodzą się na to radni na podstawie ustawy lex. deweloper.

Długi, wysoki blok, a zieleń na dachu

Wniosek w tej sprawie złożyła spółka Projekt Parkowa. To spółka celowa Grupy REB. Inwestor chciałby postawić wzdłuż ul. Brynowskiej zespół dwóch budynków, w których znalazłoby się od 155 do 165 mieszkań o łącznej powierzchni od 8500 do 9000 m kw. (poszczególne lokale od 33 do 91 m kw.) Z kolei powierzchnia przeznaczona na działalność handlową i usługową miałaby wynieść od 1000 do 1040 m kw.

Deweloper planuje budowę dwukondygnacyjnego podziemnego garażu z 233-248, a łączna liczba miejsc (w tym 70-75 ogólnodostępnych) wyniosłaby około 329.

Jak wynika z wniosku, mają powstać dwa budynki: A i B, których wysokość “uformowana została tarasowo, co harmonijnie intensyfikuje zabudowę od ul. Parkowej i 3 kondygnacji w kierunku południowym poprzez 5 kondygnacji do 7 kondygnacji. Wewnątrz wytworzy się część wspólna z zielenią wysoką do 3 m oraz miejscem rekreacji na dachu części usługowej. Część usługowa zaprojektowana została poprzez wydzielenie jej od strony południowej w ramach segmentu A, dostępnej z poziomu terenu, którego rzędne są o około 2,5 m niżej niż poziom ul. Parkowej. Taki zabieg wykorzystuje nietypowe ukształtowanie terenu jednocześnie tworząc część usługową, która nie będzie w żaden sposób uciążliwa dla mieszkańców. Część rekreacyjna, zaplanowana na dachu części usługowej, będzie dostępna z przestrzeni wspólnej za pomocą schodów zewnętrznych.”

Segment A ma mieć od 3 kondygnacji i 10,0 m przy ul. Parkowej poprzez 5 kondygnacji i 16,0 m do 7 kondygnacji i 21,7 m od strony południowej (czyli parkingu Kauflandu). Segment B ma zostać ukształtowany tarasowo od 3 kondygnacji i 10,0 m przy ul. Parkowej do 5 kondygnacji i 16,0 m od strony południowej.

Segment A ma mieć długość 131-138 m i szerokość 14-18 m, a segment B długość 55-60 m i szerokość 14-18 m.

Jak można przeczytać we wniosku, powierzchnia biologicznie czynna ma zająć min. 2 731 m kw. i nie więcej niż 3 731 m kw., czyli odpowiednio 32,76%-44,76%. Co ciekawe, w zdecydowanej większości, zieleń ma mieścić się na dachach (dachy zielone na dachach części nadziemnych segmentów min. 750 m kw., nie więcej niż 1 000 m kw., tj.8,99% -11,99%, dachy zielone na stropodachu garażu min. 550 m kw., nie więcej niż 1 000 m2, tj.6,59% -11,99%, dachy zielone na stropodachu garażu – ogrody prywatne min. 200 m kw., nie więcej niż 300 m kw., tj.2,39% – 3,59%, zieleń intensywna na gruncie rodzimym min. 731 m kw., nie więcej niż 2 231 m kw. tj.8,77% – 26,77%).

Za wysoko i nie mieszkania

Planowana inwestycja Grupy REB jest niezgodna z planem zagospodarowania w kilku punktach. Przede wszystkim, na działce przy Brynowskiej/Parkowej nie można budować mieszkań, bo to teren przeznaczony na usługi. Po drugie, MPZP przewiduje wysokość zabudowy w tym miejscu do 4 kondygnacji i 16 metrów, a nie do 21 m, jak chce inwestor.

“Na styku” jest też jeden z parametrów określonych w uchwale Rady Miasta Katowice dotyczącej Standardów Urbanistycznych. Chodzi o odległość planowej inwestycji mieszkaniowej od najbliższego przystanku komunikacji publicznej. Nie może się on znajdować dalej niż 250 metrów. Według inwestora, przystanek Brynów W. Pola przy ul. Brynowskiej mieści się w odległości 249,5 m. Czyli zostaje jest pół metra zapasu.

Plan po długich konsultacjach

Warto podkreślić, że procedura uchwalania planu dla terenu byłych kortów przy ul. Astrów, stadionu AWF, ROD im. Tadeusza Kościuszki, Parku Kościuszki, południowego krańca śródmieścia (ulice Szeligiewicza, Wita Stwosza, Astrów, Bratków, Fiołków, Różana, Narcyzów), ROD Wujek, ROD Wyzwolenie, ul. Pięknej, działki przy Kauflandzie i stawu przy ul. Ligockiej trwała półtora roku i była bardzo uspołeczniona. Mieszkańcy złożyli około 1400 pism zawierających wnioski do planu, opinie przesłało około 300 osób, a uwagi złożyło około 70 podmiotów. Odbyły się spacery projektantów z mieszkańcami. Rada dzielnicy Śródmieście powołała specjalny zespół, którego członkowie aktywnie uczestniczyli w pracach nad projektem planu. Można zaryzykować tezę, że był to najbardziej przekonsultowany plan w historii Katowic.

O tym, czy jego ustalenia będą respektowane, zadecydują teraz radni. Dzisiaj (czwartek) jako pierwsi wnioskiem inwestora zajmą się ci z komisji rozwoju.

Grzegorz Żądło