Skandal z planem zagospodarowania dla byłych kortów, stadionu AWF i Parku Kościuszki. Deweloperzy znów okazali się ważniejsi niż mieszkańcy

Na najbliższej sesji rady miasta, która została zwołana na czwartek 31 marca, miał został przegłosowany projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów m.in. byłych kotów przy ul. Astrów, stadionu AWF, Parku Kościuszki czy działki przy Kauflandzie. Wszystko wskazuje jednak na to, że głosowania nie będzie. Podczas poniedziałkowego posiedzenia komisji rozwoju, radni zdecydowali o zdjęciu tego puntu z porządku obrad sesji. Powodem są uwagi dwóch deweloperów, którzy nie zgadzają się z zaproponowanymi rozwiązaniami planu i domagają się wyłączenia swoich działek z granic planu. Przy okazji jeden z nich zdradził jak przedstawiciele jego spółki ustalali szczegóły planowanej inwestycji z dwoma wiceprezydentami Katowic.

Przypomnijmy, uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia MPZP dla terenu byłych kortów przy ul. Astrów, stadionu AWF, ROD im. Tadeusza Kościuszki, Parku Kościuszki, południowego krańca śródmieścia (ulice Szeligiewicza, Wita Stwosza, Astrów, Bratków, Fiołków, Różana, Narcyzów), ROD Wujek, ROD Wyzwolenie, ul. Pięknej, działki przy Kauflandzie i stawu przy ul. Ligockiej, radni przegłosowali 22 października 2020 roku. Był to już kolejne przystąpienie do uchwalenia planu, ale tym razem obszar został znacząco rozszerzony.

Procedura trwała półtora roku i była bardzo uspołeczniona. Mieszkańcy złożyli około 1400 pism zawierających wnioski do planu, opinie przesłało około 300 osób, a uwagi złożyło około 70 podmiotów. Odbyły się spacery projektantów z mieszkańcami. Rada dzielnicy Śródmieście powołała specjalny zespół, którego członkowie aktywnie uczestniczyli w pracach nad projektem planu. Można zaryzykować tezę, że był to najbardziej przekonsultowany plan w historii Katowic.

Główny problem stanowiły obiekty byłych kortów przy ul. Astrów  i stadion AWF. Mieszkańcom południowej części śródmieścia zależało na tym, żeby obydwie te działki nie zostały zabudowane. W przypadku stadionu władze miasta się ugięły i zezwoliły na pozostawienie tam funkcji sportu i rekreacji, bez większej zabudowy. Jeśli zaś chodzi o korty, to został osiągnięty kompromis. Projekt planu dopuszcza zabudowę do 5 kondygnacji, z dominantą do 8. Biorąc pod uwagę plany właściciela terenu, spółki należącej do Opal Maksimum Krystiana Miklisa, to niewysoko. Inwestor złożył już bowiem wniosek o wydanie warunków zabudowy (wydawane są, kiedy nie ma planu) na 18-kondygnacyjny budynek mieszkalno-usługowy. Tuż nad autostradą i bez drogi dojazdowej.

Wydawało się, że uchwalenie planu jest kwestią kilkudziesięciu godzin. Wszystkie złożone uwagi zostały rozpatrzone przez prezydenta. Również te złożone przez właścicieli terenów przy ul. Parkowej/Brynowskiej (obok Kauflandu) oraz przy budynku COIG (tuż przy węźle autostradowym Mikołowska i Parku Kościuszki).

Grupa REB Sp. z o.o., czyli inwestor działki przy Kauflandze, chciałaby zbudować na niej osiedle mieszkaniowe. Złożyła już wniosek o wydanie wuzetki, ale nadal jej nie uzyskała. Wspólnie z 7 osobami fizycznymi złożyła też uwagę do projekt planu, żeby przeznaczenie terenu z usługowego (co jest zgodne ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) zmienić na zabudowę użyteczności publicznej, mieszkaniowej wielorodzinnej, miejsc parkingowych, dojść i dojazdów oraz infrastruktury technicznej w wykonaniu podziemnym lub wewnątrz budynków. Tak naprawdę chodzi po prostu o budowę mieszkań. Dodatkowo, Grupa REB wnioskowała o umożliwienie zabudowy do 12 kondygnacji (38 metrów), podczas gdy “Studium”, a co za tym idzie, i projekt planu, dopuszczają tylko 4 kondygnacje.

Prezydent odrzucił te wnioski argumentując, że “dla terenu położonego pomiędzy ulicami Parkową a Brynowską kierunkiem zmian w strukturze przestrzennej ustalonym w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Katowice” – II edycja jest zieleń urządzona i usługi rekreacji. Wśród ustalonych podstawowych i dopuszczalnych kierunków znajdują się m.in. tereny zieleni urządzonej, ogrody działkowe, usługi sportu, rekreacji, rozrywki, a także usługi turystyczne. Dokument ten nie przewiduje w tym obszarze możliwości rozwoju funkcji mieszkaniowej. Wobec wymaganej przepisami prawa nienaruszalności studium, brak jest możliwości uwzględnienia uwag o dopuszczenie realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Ponadto dokument studium nie przewiduje możliwości wznoszenia budynków wyższych niż 4 kondygnacje.”

Podobne uwagi złożyło Przedsiębiorstwo Miernictwa Górniczego sp. z o.o., które tuż przy Parku Kościuszki (przy ul. Mikołowskiej 100 A, tuż za COIG) chce budować ponad 50-metrowy wieżowiec mieszkalny. O wydanie wuzetki PMG starało się już kilka lat temu, ale nie mogło jej dostać względu na to, że planowany obiekt został oceniony negatywnie przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, Urząd Lotnictwa Cywilnego oraz Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad. – Teren, na którym miała powstać ta inwestycja znajdował się w znakomitej większości w obrębie wpisanego do rejestru zabytków Parku Kościuszki – mówił nam w maju 2019 roku Mirosław Rymer, rzecznik prasowy Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków.

Mimo to, PMG nie rezygnuje i do projektu planu wniosło uwagi o zmianę przeznaczenia terenu działki przy Parku Kościuszki na mieszkaniową.

Prezydent Katowic odpowiedział tak: Brak przeznaczenia terenu 1U na cele mieszkaniowe wynika bezpośrednio ze „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Katowice” – II edycja, w którym dla tego obszaru ustalono zakaz realizacji funkcji chronionych przed hałasem, a zabudowa mieszkaniowa nie została uwzględniona zarówno w podstawowych jak i dopuszczalnych kierunkach przeznaczeń. Teren ten cechuje się wysoką immisją hałasu z ulicy Mikołowskiej i autostrady A4 oraz trudnymi warunkami w zakresie obsługi komunikacyjnej.”

PMG złożyło jeszcze kilka innych uwag. Dotyczyły m.in. możliwości wyższej zabudowy i mniejszej ilości zieleni oraz zmiany granic planu i wyłączenie z niego należącej do niego działki. O to samo wnioskowała Grupa REB HMI Parkowa Sp. z o.o. Prezydent wszystkie te uwagi odrzucił.

Jak jednak zdradził jeden z deweloperów, władze miasta co innego robiły oficjalnie, a co innego ustalały z inwestorem. Mateusz Stempel, członek zarządu Grupy REB, opowiedział radnym jak jego firma ustaliła z wiceprezydentami Bogumiłem Sobulą i Waldemarem Bojarunem co powinna zrobić, żeby zbudować to co chce. Wbrew zapisom Studium i wbrew projektowi planu. – Sytuacja wygląda tak, że mamy teren usługowy, ale jesteśmy dość zaawansowani w procesie pozyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, które to parametry uzgodniliśmy z urzędem i okolicznymi mieszkańcami. Z panem Sobulą na spotkaniu w Monachium, a poprzednio ustalała to z panem prezydentem Bojarunem właścicielka tej nieruchomości przy procedowaniu “wuzetki” na Kaufland. W zasadzie zostało to nieformalnie powiedziane, że “wuzetka” na Kaufland zostaje wydana pod warunkiem, że na pozostałej części nieruchomości zostanie zabudowa mieszkaniowa. Na prośbę wydziału inwestycji, pana Rafała Mondraszka (w rzeczywistości chodzi o wydział obsługi inwestorów UM Katowice – przyp. red.) , który konsultował to z panem prezydentem, złożyliśmy uwagę o wyłączeniu tych terenów z procedowanego planu. To nie był nasz pomysł, to był pomysł, który wyszedł z miasta Katowice i taką uwagę do planu złożyliśmy. Następnie ta uwaga została rozpatrzona negatywnie z bardzo lakonicznym uzasadnieniem. Jesteśmy trochę skołowani i zastanawiamy się o co tak naprawdę chodzi – wyjaśniał Stempel.

Inny przedstawiciel Grupy REB opowiedział też w jaki sposób inwestor uzgadniał z wiceprezydentami szczegóły inwestycji mieszkaniowej, która zgodnie z zapisami Studium oraz projektem planu, nie ma prawa powstać przy Kauflandzie. – Bezpośrednio wprowadziliśmy wnioski i zmiany czy to w wyglądzie elewacji, przedstawiliśmy wydziałowi nowe wizualizacje i byliśmy, tak nam się do tej pory wydawało, w każdym kroku zgodni z oczekiwaniami panów prezydentów Sobuli i Bojaruna. Natomiast prezentowane dzisiaj stanowisko wydziału planowania przestrzennego jest w jawnej kontrze z oczekiwaniami prezydentów i to nas najbardziej zdziwiło.

Tymi ustaleniami zaskoczony był wiceprezydent Mariusz Skiba, który od niedawna nadzoruje wydział planowania przestrzennego i urbanistyki. Przejął go po wiceprezydencie Bojarunie.

– O pewnych kwestiach do końca mogę nie wiedzieć. Wydawało mi się, że projekt tego planu przygotowany jest należycie. Zdziwiony jestem uwagami stron i powiem szczerze, trudno mi się do tego odnieść. Nie miałem okazji rozmawiać wcześniej ze stronami. Jestem tym faktem zaskoczony i mam troszeczkę z tą informacją kłopot. Chcielibyśmy, żeby ten plan został w końcu uchwalony – mówił Skiba, który był autentycznie zakłopotany i nie bardzo wiedział co ma w tej sytuacji powiedzieć.

Naciskom inwestorów nie oparł się radny Tomasz Szpyrka. Przewodniczący komisji rozwoju kilka razy dopytywał służby prezydenta czy rada jest zobligowana jakimiś terminami do głosowania nad projektem planu akurat teraz. W odpowiedzi usłyszał od Jerzego Pogody, naczelnika wydziału planowania przestrzennego i urbanistyki, że nie ma takich terminów. Niemniej zmiana granic planu może oznaczać jego kolejne wyłożenie oraz zmiany różnych parametrów, w tym np. kierunków obsługi komunikacyjnej działek. Wszystko to mogłoby opóźnić uchwalenie planu o pól roku. Taka sytuacja byłaby bardzo na rękę zarówno Grupie REB, ale też spółce K89 (spółka córka Opala), która jest na zaawansowanym etapie uzyskiwania wuzetki na zabudowę kortów. Jeśli deweloperzy dostaliby warunki zabudowy, a potem pozwolenie na budowę, to projekt planu musiałby je sankcjonować. W praktyce oznaczałoby to dopuszczenie zupełnie innej zabudowy niż przewiduje Studium oraz obecny projekt planu.

Zwracała na to uwagę Agnieszka Wojdowska, przewodnicząca zarządu Rady dzielnicy Śródmieście. – Jeżeli wyłączycie kawałek terenu, to za chwilę będziecie mieć wysyp takich wniosków. Należy ten plan jak najszybciej uchwalić w takiej formie – apelowała do radnych. Również naczelnik Jerzy Pogoda zarekomendował przyjęcie planu w przedstawionym kształcie. Radni jednak nie posłuchali. Tomasz Szpyrka złożył wniosek formalny o zdjęcie głosowania nad projektem planu z porządku obrad najbliższej sesji. Przyklasnął mu Maciej Biskupski, przewodniczący rady miasta. – Według mojej oceny nic wielkiego się nie stanie, jeśli to zdejmiemy i rozpatrzymy za miesiąc, jeżeli jest tyle emocji i wątpliwości, to nie wiem czy pośpiech będzie wskazany – powiedział przewodniczący RM, być może nie wiedząc o półtora roku konsultacji, spotkań, warsztatów i dyskusji.

Ostatecznie za zdjęciem z porządku obrad planu głosowało siedmioro radnych (Beata Bala, Maciej Biskupski, Dawid Kamiński, Krzysztof Pieczyński, Borys Pronobis, Damian Stępień i Tomasz Szpyrka). Przeciw było dwóch (Łukasz Borkowski i Adam Symczyk). Wstrzymał się Adam Lejman-Gąska.

Decyzja radnych komisji rozwoju niczego nie przesądza. Prezydent może, ale nie musi wziąć ją pod pod uwagę. Ostateczna decyzja czy głosować nad projektem planu, czy też nie, będzie należeć do całej rady. Trudno jednak zakładać, że inicjatywa radnych Forum Samorządowego i Marcin Krupa nie był uzgodniona z władzami miasta. Zwłaszcza biorąc pod uwagę ustalenia, jakie mieli oni poczynić z jednym z deweloperów.