Na uchwalanie planów zagospodarowania przestrzennego w Katowicach szkoda czasu i pieniędzy. Przychodzi deweloper i już można je wyrzucić do kosza [OPINIA]

Plany budowy mieszkań przy Kauflandzie na ul. Brynowskiej to idealny przykład z jaką urbanistyczną patologią mamy do czynienia w Katowicach. Mimo że obowiązujący w tym miejscu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakłada niską zabudowę usługową, to radni najpewniej zgodzą się na wysoką mieszkaniówkę. I nieważne, że plan dla tego terenu powstał raptem 2,5 roku temu.

Chociaż takich statystyk nikt nie prowadzi, to można zaryzykować tezę, że Katowice są w ścisłej krajowej czołówce, jeśli chodzi o wydawanie zgód na inwestycje mieszkaniowe w ramach lex deweloper. Dla niewtajemniczonych, to sytuacja, kiedy inwestor chce zbudować mieszkania, mimo że plan zagospodarowania tego nie przewiduje. Prawo wprowadzone za rządów PiS to prawdziwy rak, który toczy polskie miasta, a Katowice w szczególności.

Burowiec przepchnięty kolanem

Głośnym echem odbiła się w całej Polsce sprawa lex deweloper na Burowcu, gdzie Grupa Pietrzak kupiła wąską działkę po kolei piaskowej i postanowiła zabudować ją domami. Inwestor spotkał się z tak wielką przychylnością władz Katowic, że nie pomogły negatywne opinie urbanistów, rad dzielnic, kilkaset podpisów mieszkańców. Nie pomogło też (a właściwie nie zaszkodziło miastu i inwestorowi) porozumienie, jakie Katowice podpisały wcześniej z Górnośląsko-Zagłębiowską Metropolią w sprawie budowy velostrady do Sosnowca, której optymalny ślad prowadzi właśnie po działce Grupy Pietrzak. Radni, mocno “zachęceni” przez władze miasta, przepychali projekt kolanem, aż przepchnęli skutecznie. Sprawa nie jest jeszcze zakończona, bo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stwierdził niezgodność uchwały z prawem. Ostateczną decyzję podejmie NSA, a rozprawa odbędzie się 26 listopada.

To oczywiście tylko jeden z przykładów, choć najgłośniejszy.

Były też inne. Jak choćby planowana zabudowa mieszkaniowa na terenie po hucie Baildon. Radni wprawdzie najpierw przestraszyli się trochę mieszkańców, którzy byli przeciw, ale przy drugim podejściu już zmienili zdanie i projekt Opal Maksimum przeszedł.

“Ustaliliśmy wszystko w Monachium”

Teraz przejdzie też koncepcja budowy mieszkań na terenie przy parkingu sklepu Kaufland. To też bardzo ciekawa sprawa. Ponad dwa lata temu właściciel terenu opowiadał na komisji rozwoju, że w Monachium dogadywał się z wiceprezydentem Bogumiłem Sobulą odnośnie budowy mieszkań. Wspomniał też, że ustalenia trwały również z wiceprezydentem Waldemarem Bojarunem, a także pracownikiem wydziału obsługi inwestorów urzędu miasta. Według właściciela działki, ten ostatni miał wprost doradzić złożenie wniosku o wyłączenie terenu przy Kauflandzie z MPZP. Pozwoliłoby to urzędowi miasta na wydanie “wuzetki” na zabudowę, jaką wymarzył sobie inwestor.

Wtedy, z punktu widzenia władz miasta i dewelopera, się nie udało. Stanęło więc na tym, że w MPZP znalazł się zapis mówiący o tym, że teren przy Kauflandzie można zabudować, ale na wysokość maksymalnie 4 kondygnacji i 16 metrów. Został on przeznaczony na usługi, a nie mieszkania. To logiczne. Cała wschodnia zabudowa ulicy Brynowskiej to niska zabudowa. Tak jest co najmniej do ul. Dworskiej.

Co się jednak odwlecze…

W czwartek na sesji radni pozwolą warszawskiej Grupie REB na budowę przy Kauflandzie mieszkań. Inwestor planuje postawienie dwóch budynków, z których ten większy będzie miał ponad 130 metrów długości i 7 kondygnacji od strony południowej. Główna część kompleksu będzie mieć aż 21 metrów wysokości. Więcej o tym projekcie pisaliśmy TUTAJ.

Radni z komisji rozwoju niemal jednogłośnie zaopiniowali tę koncepcję pozytywnie. Od głosu wstrzymał się jedynie Borys Pronobis, który trochę kpiąco tłumaczył inwestorowi, że to pierwsza sytuacja, kiedy ktoś prosi o zgodę na lex deweloper i umieszcza w projekcie tylko 5 drzew. Zresztą, zieleń inwestor przewidział głównie na dachach. Co to oznacza w praktyce, jest dla wszystkich oczywiste. Chyba nawet dla radnych, chociaż pewności mieć nie można.

Lex deweloper przy Parku Kościuszki. 5 drzew, zieleń głównie na dachach i konsultacje tylko z sąsiadami

Ze smutkiem trzeba stwierdzić, że w zdecydowanej większości nie mają oni żadnego przygotowania merytorycznego do opiniowania spraw z zakresu urbanistyki czy architektury. Trudno się dziwić, w końcu kto miał ich do tego przygotować. Oczywiście, mogli przygotować się sami, ale to by wymagało wykonania jakiejś pracy, a kto ma na to czas.

Żeby było jasne, nie chodzi o to, żeby blokować każdy projekt z lex deweloper, bo przecież niektóre z nich są całkiem sensowne. Nie można też upierać się przy ustaleniach każdego planu zagospodarowania przestrzennego. W końcu niektóre mają już kilkanaście lub więcej lat i jeśli w tym czasie na danym terenie nie rozwinęły się ustalone w nich funkcję, to niekoniecznie trzeba się przy nich upierać. Sytuacja społeczno-gospodarcza cały czas się zmienia i plany trzeba czasem dostosować do rzeczywistości, a nie odwrotnie. Jednak w przypadku lex deweloper przy ul. Brynowskiej sytuacja jest inna. Tam MPZP został uchwalony raptem nieco ponad 2,5 roku temu! W całej procedurze bardzo aktywny udział brali mieszkańcy, którzy pilnowali, żeby np. stadion AWF pozostał stadionem, na byłych kortach przy ul. Astrów zabudowa, jeśli już musi jakaś być, była jak najniższa czy żeby ogródki działkowe nadal mogły nimi być. To właśnie w tym planie znalazł się zapis, że przy Kauflandzie powinny się znajdować usługi, a nie mieszkania, a budynki nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje i 16 metrów. Co się wydarzyło przez te 2,5 roku, że teraz radni wywrócą te ustalenia do góry nogami i pozwolą na postawienie bloku wyglądającego prawie jak Superjednostka tuż przy bardzo ruchliwej ul. Brynowskiej? Otóż nie wydarzyło się absolutnie nic. To znaczy może doszło do jakiegoś kolejnego spotkania w Monachium czy innym Kairze, ale tego nie wiemy.

Obiektywnie nie wydarzyło się nic, co dawałoby radnym legitymację do głosowania przeciw ich własnym ustaleniom z marca 2022. O jednej rzecz zapomniałem. Po drodze były wybory samorządowe i część radnych się  wymieniła, ale zdecydowana większość jednak została. Zakładam, że pamiętają za czym głosowali 2,5 roku temu. Oczywiście, mogą powiedzieć, że tak naprawdę to zawsze widzieli przy parkingu Kauflandu potężny blok, ale w marcu 2022 roku nie mogli zagłosować inaczej, bo nie pozwalało na to studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta Katowice (dodajmy, też uchwalone przez radnych). A teraz mogą już głosować tak jak zawsze chcieli, bo w lex deweloper dla terenów poprzemysłowych studium nie jest wiążące.

Reasumując, w działaniu radnych nie ma absolutnie żadnej logiki. Zwłaszcza że kilka tygodni temu zablokowali lex deweloper w Bogucicach, też na wysokość 7 kondygnacji. Chyba nie tylko dlatego, że bardzo aktywnie protestowali tam mieszkańcy, a nawet jeden związek wyznaniowy. Zakładam, że kierowali się najlepszą wiedzą z zakresu urbanistyki i architektury…

Podsumowując, jeśli ktoś chce budować mieszkania przy Kauflandzie, to być może można by mu na to pozwolić. Ale dlaczego pozwalać na budowanie tak wysokich bloków? Niech mają zapisane w planie 4 kondygnacje i maksymalnie 16 metrów. Rozumiem, że o ile w sprawie przeznaczenia terenu radni mogli zmienić zdanie, o tyle w sprawie wysokości zabudowy już chyba nie?

A gdyby jednak tak szybko zdanie zmienili, to nie ma większego sensu uchwalać planów zagospodarowania przestrzennego. Szkoda czasu, pieniędzy i pracy urzędników z wydziału planowania przestrzennego i architektury oraz zawracania głowy mieszkańcom. Niech nadal inwestorzy budują sobie w Katowicach na wuzetkach byle co, byle gdzie i byle jak. Przecież chodzi o to, żeby przybywało metrów kwadratowych powierzchni zabudowanych. Inwestor zarobi na sprzedaży mieszkań czy wynajmie biur, a miasto na podatku od nieruchomości. A urbanistyka i architektura? A kogo to w ogóle obchodzi.

Grzegorz Żądło