Spółdzielnia kontra deweloper. Zapadł wyrok dotyczący apartamentowca, ale budowa może trwać

Jest wyrok w sprawie pozwolenia na budowę, na podstawie którego w Koszutce powstaje 16-piętrowy apartamentowiec. Sąd uchylił decyzję wojewody, ale nie podjął decyzji w sprawie pozwolenia. Deweloper nadal może budować.

– Takiego placu budowy jeszcze nie widziałem, żeby była wielka dziura od płotu do płotu – mówi jeden z mieszkańców, przyglądając się budowie przy ul. Katowickiej. Po pół roku teren, na którym stał bank, zmienił się całkowicie. Za ogrodzeniem powstał głęboki wykop. Nad nim góruje wysoki żuraw budowlany, a w dole pracują koparki, które dalej wybierają ziemię. Wykonawca musi „zejść” mocno w dół, ponieważ apartamentowiec pod nazwą Katowicka Residence będzie miał dwie podziemne kondygnacje, gdzie zlokalizowany ma być garaż. Łącznie na terenie nowej mieszkaniowej inwestycji ma powstać ok. 200 miejsc postojowych. Nad nimi znajdzie się około 200 mieszkań. Budynek będzie wznosił się kaskadowo od ul. Ordona w stronę tzw. Górnika, czyli bloku przy ul. Katowickiej 65. Mieszkańcy 18-kondygnacyjnego budynku teraz mają dobry widok na plac budowy. W przyszłości, po realizacji inwestycji mieszkaniowej spółki Resi Capital należącej do Cavatina Group, będą mogli spojrzeć w okna nowych sąsiadów. Dlatego od kilku miesięcy podejmują próby zablokowania inwestycji. Była petycja, spotkanie z wiceprezydentem Katowic i manifestacja. Jednak równolegle do działań mieszkańców, swoje podejmowała od początku Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa.

Kontrowersyjne pozwolenie na budowę

Wątpliwości KSM dotyczą wydanego pod koniec ubiegłego roku pozwolenia na budowę „budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami podziemnymi i naziemnymi”. Już po wydaniu pozwolenia powiązanej z Resi Capital spółce Recap SPV 18 spółdzielnia odwołała się od tej decyzji do wojewody śląskiego. Jednak ten nie dopatrzył się nieprawidłowości i podtrzymał decyzję miasta. KSM nie odpuściła i zaskarżyła decyzję wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach.

W miniony piątek, 25 października, zapadł wyrok w tej sprawie. WSA uchyliło zaskarżoną decyzję wojewody śląskiego z 9 kwietnia 2024 roku. Chodzi o decyzję podtrzymującą wydane przez katowicki urząd pozwolenie na budowę. Jednak nie oznacza to, że samo pozwolenie zostało cofnięte. – W chwili obecnej decyzja o pozwoleniu na budowę wydana przez Prezydenta Katowic jest nieostateczna, ale nie została wyeliminowana z obrotu.  W wypadku braku zaskarżenia wyroku WSA do NSA Wojewoda Śląski zobowiązany będzie do ponownego rozpoznania sprawy. O tym, czy jako inwestor zdecydujemy się na wniesienie skargi kasacyjnej do NSA będziemy mogli się wypowiedzieć po zapoznaniu się z pisemnym uzasadnieniem wyroku WSA w Gliwicach – informuje Resi Capital.

Na uzasadnienie wyroku czeka także KSM. – Sędzia w bardzo lakonicznym uzasadnieniu stwierdziła, że uchyla decyzję do ponownego rozpatrzenia. Przyczyną uchylenia jest niebadanie przez organ drugiej instancji, czyli przez wojewodę jako organ odwoławczy, czy wszyscy uczestnicy brali udział w postępowaniu i czy zostały wobec tych uczestników naruszone przepisy prawa budowlanego – mówi Anna Duch, rzecznik prasowy Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Sąd nie zajmował się głównymi zarzutami, jakie spółdzielnia przedstawiła w swojej skardze.

Dwie godziny słońca i brak miejsca dla straży pożarnej

Jeden z głównych zarzutów dotyczy nasłonecznienia. Budynek ma wznosić się kaskadowo w kierunku „Górnika”, a jego poszczególne segmenty mają mieć odpowiednio 7, 10, 12 i 16 kondygnacji. KSM stoi na stanowisku, że projektując apartamentowiec deweloper przyjął założenia niezgodne ze stanem faktycznym. Tak ciasna zabudowa działki po banku ma być możliwa, ponieważ przyjęto, że obszar ten jest terenem zabudowy śródmiejskiej. Spółdzielnia ma wątpliwości, czy miasto wzięło pod uwagę komfort życia mieszkańców bloku. Wybudowanie wysokiego na 16. kondygnacji obiektu spowoduje skrócenie czasu dopływu światła słonecznego do dwóch godzin w ciągu doby.
KSM kwestionuje także zaprojektowaną ulicą Ordona drogę pożarową. Ta powinna być zakończona placem manewrowym o wymiarach 20 x 20 metrów, żeby umożliwić zawracanie wozów bojowych. Zdaniem spółdzielni, obok Górnika, pomiędzy garażami a parkingiem nie ma wystarczająco miejsca.
Kolejna wątpliwość dotyczy lokalizacji wyrzutni powietrza z parkingu podziemnego. To element systemu wentylacji, który będzie służyć do odprowadzania powietrza z 4-kondygnacyjnego parkingu (zaplanowano dwie podziemne i dwie naziemne kondygnacje z garażami). – Uzyskana w tym zakresie zgoda powiatowego inspektora sanitarnego jest oparta o niewłaściwe ustalenie co do stanu faktycznego. Ma ona być skierowana w stronę budynku przy ul. Katowickiej 65, a nie parkingu, jak wynika z opinii inspektora – wyjaśnia rzecznik prasowy KSM.

Na budowie bez zmian

Decyzja sądu nie wstrzymuje ani budowy, ani nie unieważnia wydane pozwolenie, na podstawie którego ta budowa jest realizowana. Sąd stwierdza wyłącznie, że powinna być dokonana dodatkowa analiza zgodności wydanego pozwolenia z prawem budowlanym przy dopuszczeniu do postępowania wszystkich uczestników. To oznacza, że na tym etapie wojewoda będzie musiał sprawę ponownie rozpatrzyć. Jednak sąd nie zajmował się zarzutami bezpośrednio dotyczącymi pozwolenia wydanego przez katowickich urzędników, które KSM zawarła w skardze do wojewody. Dlatego spółdzielnia nie wyklucza odwołania się od wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Tak samo jak deweloper.

Łukasz Kądziołka