Budowa jednego budynku na raty i miejsca postojowe w przyszłości. Wojewoda uchylił pozwolenie na budowę mieszkań przy Spodku

Wojewoda podważa rozstrzygnięcia prezydenta Katowic w sprawie budowy mieszkań za Spodkiem. Pozwolenie na budowę zostało uchylone. Urzędnicy obdarzyli dewelopera dużym zaufaniem, a na protesty mieszkańców nie odpowiedzieli.

Tuż za Spodkiem stoi nieużywany od lat budynek, w którym znajdowały się kiedyś biura Telekomunikacji Polskiej S.A.  To cenna nieruchomość, którą w spadku po TP dostał Orange. Już od wielu lat była mowa o zabudowaniu tej działki. Jednak wiadomo od długiego czasu było również, że Orange nie zamierza tu budować. Firma telekomunikacyjna sprzedała działkę o powierzchni ponad 4 tys. m  kw. u zbiegu ulic Ordona i Olimpijskiej deweloperowi. Spółka Wawel Service już w 2022 roku podpisała przedwstępną umowę na zakup nieruchomości przy ul. Ordona 13. Nieruchomość została sprzedana wraz z warunkami zabudowy, które Orange otrzymał już w 2018 roku i które dotyczyły budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze.

Orange prezentował wizualizacje budynku mieszkaniowo-usługowego autorstwa pracowni 2h+ Architekci, ale można założyć, że są one już nieaktualne. Koncepcja powstała prawdopodobnie tylko po to, żeby przyciągnąć potencjalnych kupców. Można spodziewać się, że Wawel Service będzie chciał dopasować kształt obiektu do swoich biznesowych celów. Spółka ma już w swoim portfolio inwestycje mieszkaniowe na terenie Katowic, m.in. osiedle Na Koszutce, które nie jest de facto zlokalizowane w tej dzielnicy. Deweloper coraz odważniej wchodzi na lokalny rynek, niedawno ruszył ze sprzedażą ponad 150 mieszkań, które powstaną na granicy Bogucic i Dąbrówki Małej.

W przypadku inwestycji na ul. Ordona firma występuje pod nazwą Pomarańcza Wawel Service Deweloper. Było już blisko uzyskania pozwolenia na budowę „części budynku mieszkalnego, wielorodzinnego i zamieszkania zbiorowego z lokalami usługowymi na poziomie parteru, garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu wraz z rozbiórką części istniejącego budynku – jako etap I” . O to dokładnie wnioskował inwestor, a miasto wydało pozytywną dla niego decyzję w czerwcu 2024 roku.

II etapy potrzebne do budowy jednego budynku 

Jednak decyzję zaskarżyły do wojewody dwie wspólnoty mieszkaniowe sąsiadujące z planowaną inwestycją. Po rozpatrzeniu ich skargi nadzór prawny wojewody uchylił decyzję prezydenta Katowic. Jak informuje Iwona Matuszewska, kierownik oddziału ds. obsługi prasowej w biurze wojewody, nadzór prawny stwierdził kilka naruszeń przepisów postępowania administracyjnego, ale również przepisów prawa budowlanego.

Katowiccy urzędnicy nie wzięli pod uwagę pisma, w którym mieszkańcy protestowali przeciwko planom dewelopera. Co więcej, urząd miasta nawet nie odpowiedział na to pismo. To, zdaniem wojewody, złamanie zasady zaufania do władzy publicznej.

Mieszkańcy wskazywali między innymi na zapisy dotyczące etapowania inwestycji. To wzbudziło duże wątpliwości nadzoru prawnego. Po pierwsze, miasto w ogóle nie przeanalizowało, czy ta budowa może być podzielona na etapy. Jak czytamy w decyzji wojewody, „nie jest możliwe etapowanie realizacji jednego obiektu budowlanego”. W tej kwestii pozwolenie narusza przepisy ustawy Prawo budowlane. Ale to nie koniec.

Jak pisaliśmy wyżej, etap pierwszy inwestycji ma polegać na rozbiórce tylko części istniejącego budynku i w tym miejscu ma powstać część nowego budynku. Drugi etap miałby z kolei obejmować „wyburzenie pozostałej części budynku istniejącego i wybudowanie w jej miejscu pozostałej części nowoprojektowanego budynku”. Przy czym, jak zauważa wojewoda, „z istoty etapowania inwestycji wynika, że inwestor nie ma obowiązku do wykonania kolejnych etapów”. Jedyny obowiązek inwestora dotyczy naniesienia etapów na projekt zagospodarowania terenu, a tego również wnioskujący o pozwolenie na budowę nie zrobił.

„Na mapie stanowiącej projekt zagospodarowania terenu zaznaczono wyłącznie budynek, który ma ulec rozbiórce w drugim etapie — nie jest na nim oznaczona cala inwestycja” – czytamy w decyzji.

Miejsca postojowe w „nieokreślonej przyszłości”

Z drugim etapem wiąże się także kolejna wątpliwość. Katowicki urząd uznał, że możliwe jest udzielenie pozwolenia na budowę, choć ta nie spełnia decyzji o warunkach zabudowy. W tzw. wuzetce wskazano minimalną liczbę miejsc postojowych. Zgodnie z decyzją prezydenta, inwestor będzie mógł spełnić ten wymóg dopiero po realizacji II etapu. Tu ponownie wojewoda przychylił się do argumentów mieszkańców, którzy wskazywali, że inwestor nie ma obowiązku kontynuowania inwestycji.

„Po obecnie uzyskanym pozwoleniu na budowę inwestor nie będzie spełniał ww. wymagań z decyzji o warunkach zabudowy – zostaną one spełnione w nieokreślonej przyszłości” – argumentują służby wojewody.

Dodatkowo w pozwoleniu na budowę nie wyjaśniono, dlaczego wobec inwestycji zastosować można przepisy dotyczące zabudowy śródmiejskiej. – Wyjaśnienie powyższej kwestii jest istotne, ponieważ pozwala inwestorowi na zastosowanie mniej korzystnych dla terenów sąsiednich wymogów w zakresie nasłonecznienia – tłumaczy Matuszewska. Zgodnie z decyzją uchylającą decyzję miasta, UM Katowice „nie przeprowadził należycie postępowania dowodowego oraz nie podjął wszelkich możliwych czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy”.

Krok wstecz dla dewelopera

Choć próbowaliśmy dowiedzieć się u źródła, jak będzie wyglądała planowana inwestycja, deweloper nie odpowiedział na nasze pytania. Uchylenie pozwolenia oznacza, że wniosek będzie ponownie rozpatrywany przez katowicki urząd z uwzględnieniem uwag wojewody. Wawel Service będzie musiał prawdopodobnie zmodyfikować swój projekt. Decyzja uchylająca wydana 14 października wskazuje nie tylko na naruszenie przepisów w postępowaniu przy wydawaniu decyzji przez prezydenta Katowic. Ujawniono także brak zgodności projektu z warunkami zabudowy, które deweloper odkupił od Orange razem z nieruchomością.

Łukasz Kądziołka