Lex deweloper przy Parku Kościuszki. 5 drzew, zieleń głównie na dachach i konsultacje tylko z sąsiadami

Teren tuż przy Parku Kościuszki powinien być usługowy, ale deweloper planuje tam mieszkania. Jest już o krok bliżej realizacji, bo radni z branżowej komisji pozytywnie zaopiniowali inwestycję, która zieleń będzie miała głównie na dachach. Nielicznych mieszkańców przekonało to, że nowy budynek stanie się ekranem akustycznym.

Na razie ta inwestycja nie budzi większych sprzeciwów zarówno wśród mieszkańców, jak i radnych. Może się to zmienić, gdy tuż przy Parku Kościuszki nowe budynki mieszkalne już powstaną. Ma to być kompleks złożony z dwóch obiektów o różnej długości i wysokości. Obydwa będą wznosić się kaskadowo od ul. Parkowej w kierunku południowym. Większy zostanie zlokalizowany tuż przy ul. Brynowskiej (segment A). Zaprojektowano go jako obiekt o wysokości od 3 kondygnacji i 10 m poprzez 5 kondygnacji i 16 m do 7 kondygnacji i 21 m. Mniej okazały będzie zlokalizowany obok, ale w głębi działki segment B, który ma zostać ukształtowany tarasowo. Jednak ten segment będzie krótszą wersją segmentu A. Jego wysokość to od 10 do 16 metrów przy takiej samej jak w sąsiadującym obiekcie liczbie kondygnacji – 3 i 5. W środku znajdzie się od 155 do 165 lokali o powierzchni od 33,5 do 90 m kw. Deweloper planuje budowę dwukondygnacyjnego podziemnego garażu z 233-248 miejscami, a łączna liczba miejsc (w tym 70-75 ogólnodostępnych) wyniosłaby około 329.

Kilka dni temu pisaliśmy o tym, że deweloper, Grupa REB, już robiła jedno podejście do zabudowy tej działki. Wtedy przedstawiciel spółki opowiedział o swojej rozmowie z wiceprezydentami Katowic, a szczegóły tych rozmów mogą budzić kontrowersje. Więcej TUTAJ. Wygląda jednak na to, że kontrowersji nie budzi za to nowy wniosek o lokalizację wyżej opisanej inwestycji mieszkaniowej. Radni już dali inwestorowi pierwsze zielone światło.

Wysoki biurowiec punktem odniesienia

Inwestor, tu występujący jako spółka Projekt Parkowa (powiązana z Grupą REB), przekonuje, że projekt dobrze wpisuje się w otoczenie. Jak mówi Maciej Kronenberg z pracowni URBA Architects, projekt powstawał długo. Niemal od 4 lat, odkąd spółka jest właścicielem terenu. Urbanistycznie ma nawiązywać z jednej strony do niskiej zabudowy ul. Parkowej, a z drugiej do wysokich bloków z lat 80. zlokalizowanych po drugiej stronie ul. Brynowskiej. – Ten budynek jest zamknięciem i dominantą na tym dużym zielonym placu, który stanowi rondo – mówi Kronenberg. Właśnie po to zaprojektowano budynki kaskadowo do maksymalnie siedmiu kondygnacji. To nie zmienia faktu, że po tej stronie ulicy jest wyłącznie niska zabudowa. Jednym z punktów odniesienia był jednak dla inwestora budynek COIG, czyli 11-kondygnacyjny biurowiec oddalony od terenu planowanej inwestycji o kilkaset metrów. Zdaniem inwestora, takie rozwiązanie stanowi „zamknięcie ulicy od jednej i od drugiej strony”.

Prawie cała zieleń na dachach

– My zieleni wysokiej u siebie praktycznie nie mamy. Myślę, że około 5 drzew uda nam się w charakterystycznych miejscach zasadzić – mówi architekt Maciej Kronenberg. Choć na poniższym planie widać, że drzew miałoby być teoretycznie więcej.

Być może odpowiedzialny za projekt ma pełną wiedzę na temat tego, co faktycznie na terenie inwestycji uda się zrealizować. Będą to głównie zielone dachy. Dzięki temu, że zaplanowano na nich nasadzenia rozchodników, inwestor może pochwalić się, że będzie zielono.

– Podciągnęliśmy parametr powierzchni biologicznie czynnej do 40% i mamy zagospodarowane w zasadzie wszystkie stropodachy, poza jedną częścią, gdzie jest fotowoltaika – mówi Kronenberg. Dodaje, że zgodnie z zasadami zawartymi w lex deweloper, inwestor nie ma w ogóle obowiązku spełniać wymogów powierzchni biologicznie czynnej, jeśli wniosek dotyczy terenów poprzemysłowych.

Jeden z radnych zakpił, że to pierwszy inwestor, który przychodzi do radnych z projektem, w którym zaplanowano nasadzenia tylko 5 drzew. Zdaniem radnego Borysa Pronobisa, zielone dachy nie są atutem. – Zieleń na stropodachach nie będzie służyła mieszkańcom, ona nawet nie będzie dla nich widoczna – mówi radny Forum Samorządowego. Piotr Kawałko, prezes Grupy REB, sprostował, że zieleni będzie więcej i architektowi coś się pomyliło. – Mamy od całej ul. Parkowej nasadzenia dla mieszkańców – przekonuje. Ponadto zaplanowano kolejny skrawek zieleni zlokalizowany na dachu części usługowej, która będzie dostępna od strony sklepu Kaufland. – Staraliśmy się zrobić taki skwerek dla użytkowników, gdzie można wejść, jak ktoś nie ma czasu na wizytę w parku – wyjaśnia architekt.

Konsultacje społeczne z jedną wspólnotą

Inwestor uważa, że w trakcie przygotowań projektu zastosował dobre praktyki, które powinny być stosowane przy tego typu inwestycjach.
– Efektem naszych rozmów jest porozumienie, które będzie odzwierciedlało to, co mamy na tych wizualizacjach – mówi Kawałko. Załącznikiem do tego porozumienia ma być plan zagospodarowania przestrzennego, w którym będzie uwzględniona m.in. zieleń zaplanowana przez dewelopera. Przedstawiciel spółki nazwał ustalenia ze wspólnotą mieszkaniową i stowarzyszeniem Mieszkańcy dla Katowic konsultacjami społecznymi, co ponownie wzbudziło wątpliwości radnego. Borys Pronobic pytał o to, dlaczego projektu nie przedstawiono radzie dzielnicy nr 2 Załęska Hałda – Brynów – Część Zachodnia. – Z tamtą stroną nie konsultowaliśmy się, bo nasza działka nie jest w ich kompetencjach. Nasza działka nie podlega pod żadną radę dzielnicy. Myśmy to konsultowali z miastem i z urzędem, ale nie podlegamy żadnej radzie dzielnicy – wyjaśnił prezes spółki.

Mieszkania w ekranie akustycznym

Sam architekt przekonuje, że dla mieszkańców budynków przy ul. Parkowej ta inwestycja będzie pozytywną zmianą. –Pomimo tego, że ten budynek jest dość duży, to ma jedną bardzo dobrą cechę. Stanowi potężny ekran akustyczny dla tej strefy mieszkalnej i izoluje też park – mówi Kronenberg.

Przewodniczący rady miasta Łukasz Borkowski przyznał, że problem hałasu był poruszany przez osoby mieszkające w rejonie planowanej inwestycji. Jednak jego zdaniem należy docenić, że deweloper w ogóle podjął z nimi rozmowę. – Zwracali się do mnie ci mieszkańcy, czy miasto nie mogłoby wybudować tam ekranów akustycznych i jakoś odizolować od ruchliwej ulicy Mikołowskiej. Teraz powstanie takiego budynku z perspektywy ul. Parkowej jest pożądane. Państwo wykonaliście ten ruch i gest. To, że takie porozumienie zawieracie, to jest pozytywnie odbierane – mówi Borkowski.

Powinny być usługi

Zgodnie z przegłosowanym jednogłośnie na sesji 31 marca 2021 roku miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na tym terenie nie można budować mieszkań. W planie przewidziano tam usługi. Jednak po to jest specustawa, żeby budowę mieszkań w takich miejscach umożliwiać. W związku z tym, że jest to teren poprzemysłowy, ponieważ działała tu cegielnia, inwestor nie musi wykazywać, że jego plan jest zgodny ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W głosowaniu przy opiniowaniu projektu uchwały wstrzymał się jeden radny Forum Samorządowego. Jednak pozytywna opinia komisji rozwoju i infrastruktury to pierwszy krok. Ostateczna decyzja zapadnie podczas najbliższej sesji rady miasta, w czwartek 21 listopada. To jeden z dwóch wniosków lex deweloper, którym mają zająć się radni. O drugim, dotyczącym działki pomiędzy ulicami Grundmanna i Żelazną, pisaliśmy TUTAJ.

Łukasz Kądziołka

Źródło wizualizacji i projekt zagospodarowania terenu: Urba Architects