Podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego, który w dniach od 18 do 20 maja odbywał się w Katowicach, firma TDJ Estate zaprezentowała wizualizacje biurowców .KTW, które mają powstać w miejscu wyburzonego budynku DOKP. O tej i innych inwestycjach TDJ rozmawiamy z prezesem tej firmy Maciejem Wójcikiem.
Grzegorz Żądło: Kiedy rozpocznie się budowa pierwszego z biurowców .KTW?
Maciej Wójcik, prezes TDJ Estate: Mamy przygotowany wstępny harmonogram finasowo-rzeczowy, ale jeszcze nie do końca dograliśmy kontrakt z wykonawcą. Trudno jest więc dokładnie powiedzieć kiedy rozpoczną się prace i jak długo będą trwały. Zakładamy, że umowę z wykonawcą podpiszemy w ciągu kilkunastu dni. Budowa ma się zakończyć w ciągu dwóch lat.
Prezentacja wizualizacji biurowców wywołała duże zainteresowanie. Dlaczego robiliście z tego tak dużą tajemnicę?
Nie jestem specjalistą od marketingu, ale nasz kolega z firmy, który się tym zajmuje, wybrał taką strategię i konsekwentnie ją realizował. To było celowe działanie i mam nadzieję, że przyniosło efekt. Zainteresowanie na Europejskim Kongresie Gospodarczym było duże. Wiele osób przyszło zobaczyć prezentację biurowców. O to nam chodziło.
Od razu pojawiło się wiele komentarzy. Niektóre bardzo krytyczne, inne pozytywne. Spodziewaliście się, że ten projekt będzie budził tak skrajne emocje?
Opinie rzeczywiście są różne. Biorąc pod uwagę jak bardzo prestiżowy dla miasta jest ten projekt, tak musiało być. Najważniejsze, że większość tych opinii jest merytoryczna i to jest wartość dodana. Chcemy żeby nad tym projektem toczyła się dyskusja.
Reakcja na wizualizacje może być pozytywna. Mogą się też one komuś nie podobać. Natomiast specjaliści, architekci czy urbaniści będą mogli ocenić efekt dopiero po zakończeniu procesu inwestycyjnego. Dopiero wtedy będzie widać na ile to jest projekt lepszy niż wizualizacje albo dokładnie taki jak na makietach.
Skoro już mowa o wizualizacjach. W Katowicach już nie raz zdarzało się, że to co na nich było, nijak miało się potem do tego co rzeczywiście powstało. Na ile wasze zamierzenia i budżet gwarantują, że tym razem będzie inaczej?
Przed wykonaniem wizualizacji zrobiliśmy wstępne przymiarki, to było ponad rok temu. Zrobiliśmy trzy mockupy (modele, atrapy – przyp. red.) elewacji. Na podstawie tych konkretnych, już istniejących modeli, które przez ponad cztery miesiące wystawione były na warunki atmosferyczne, przystąpiliśmy do sporządzenia finalnych wizualizacji. Po tych czterech miesiącach, przyjechaliśmy wszyscy, włącznie z właścicielem firmy, i debatowaliśmy, który z modeli jest najlepszy. Były niewielkie różnice i wybraliśmy najdroższy materiał. Nie kierowaliśmy się tylko budżetem, ale patrzyliśmy na jakość. Natomiast już po wyborze szukaliśmy takich rozwiazań, takich producentów, żeby tę cenę osadzić w realiach. Jeżeli więc finalizujemy kontrakt z wykonawcą, to on musi przygotować budżet w oparciu o taką, a nie inną elewację.
Wasze biurowce mają mieć łącznie niewiele ponad 60 tys. m kwadratowych. W Katowicach co roku przybywa powierzchni biurowych klasy A. Liczycie na to, że w ciągu najbliższych lat zwiększy się potencjał regionu czy chcecie przejąć najemców od konkurencji?
Pozycja rynków regionalnych jest silna i wciąż się umacnia. Rynek biurowy ma pewne nasycenie w Warszawie czy Krakowie i poszukuje kolejnych możliwości rozwoju. Śląsk jest świetnym przykładem aglomeracji, która jest potężna, ale na której rynek nie jest jeszcze dobrze rozwinięty. Przy okazji naszej inwestycji pojawia się często porównanie do Altusa. Ale weźmy pod uwagę, że to obiekt wybudowany na początku lat 2000-nych. W Warszawie takie wieżowce nie są już brane pod uwagę jako budynki klasy A. To szansa dla nas.
Przede wszystkim liczymy na to, że Śląsk będzie się rozwijał. Chcemy przyciągać firmy międzynarodowe i ogólnokrajowe, oferując im prestiżowy adres w prestiżowym budynku.
Często, podejmując decyzję o budowie biurowca, inwestor ma już jednego, dużego najemcę. Też chcecie w ten sposób komercjalizować swoje obiekty?
Jeżeli przyjdzie znana marka i powie: bierzemy cały budynek, odpowiem: proszę bardzo. Wtedy od razu zaczynamy budować dwa budynki i inwestycja skończy się znacznie szybciej. Musimy słuchać rynku i być elastyczni.
Jeśli takiego najemcy nie będzie, to jaki musi być poziom komercjalizacji, żeby zapadła decyzja o budowie drugiego biurowca?
To jest zależne od rynku. Jeżeli rynek będzie się dynamicznie rozwijał, to nawet jeśli procent wynajmu nie będzie zbyt duży, ale będzie dużo zapytań, to podejmiemy decyzję o budowie drugiego biurowca. Jeżeli będzie stagnacja, to będziemy z pewną rezerwą podchodzić do kontynuacji inwestycji.
Wasze budynki mają pełnić przede wszystkim funkcję biurową. Co jeszcze może się w nich znaleźć? Czy np. dostępny będzie taras widokowy?
Taras widokowy przeznaczony jest dla powierzchni biurowej zlokalizowanej na 6 piętrze. Obawiam się, że część tej powierzchni już jest zarezerwowana dla jednego bardzo poważnego najemcy i zmierzamy, mam nadzieję, do szczęśliwej finalizacji umowy najmu. W wyższym budynku będą dwie takie powierzchni tarasowe.
W dolnej części planujemy umieścić usługi małego handlu i gastronomię. Chodzi o takie usługi, które sprawią, że ten budynek będzie żył także po zakończeniu pracy przez pracowników biur.
To bardzo prestiżowe miejsce i musimy dokładnie dobrać najemców. Zainteresowanie parterem jest bardzo duże i tego się najmniej obawiamy.
Czy w jakikolwiek sposób myślicie o tym, żeby zagospodarować teren wokół budynków, tak aby lepiej połączyć swoje biurowce z otoczeniem?
W dni zakupu tej nieruchomości od PKP zaczęliśmy myśleć bardziej globalnie. Cały sens zorganizowania konkursu architektonicznego na projekt biurowców polegał na tym, żeby jak najlepiej wkomponować je w całą strefę kultury. Makiety, które mamy przygotowane, starają się wyeksponować cały ten teren.
Chcemy wspólnie z miastem popracować nad zagospodarowaniem działki pomiędzy nami o NOSPR-em (obecnie jest tu parking – przyp. red.), żeby to było przedpole biurowców. Im lepsza będzie przestrzeń wokół naszego budynku, tym bardziej najemcy to docenią.
To nie jedyna wasza inwestycja w sąsiedztwie strefy kultury. Na północ od Muzeum Śląskiego macie działkę, na której chcecie budować mieszkania. Na jakim etapie są przygotowania do rozpoczęcia tego projektu?
Patrzymy na ten teren kompleksowo, dlatego w styczniu 2016 roku zorganizowaliśmy konkurs architektoniczny. Wystartowało w nim 9 pracowni, Przygotowane zostały obszerne materiały, analizy planistyczne i architektoniczne, kilka makiet. Od około 4 tygodni debatujemy nad tym tematem. Odbyliśmy kilka spotkań wewnątrz firmy. Robimy też badania na temat tego, jak postrzega tę przestrzeń opinia publiczna. Pokazujemy makiety pewnym grupom i patrzmy jakie są reakcje na to, co chcemy tam zrobić.
Mamy cztery finałowe makiety, analizujemy te koncepcje pod wieloma względami. Każdy ma swojego faworyta, ale jak najszybciej chcemy ten proces zakończyć. Chciałbym żebyśmy już w przyszłym roku coś tam zaczęli robić. Liczbę mieszkań, która może powstać na działce powyżej Muzeum Śląskiego szacuję na 1.1-1,2 tysiąca.
Czy można się spodziewać, że w kolejnych latach będziecie realizować w Katowicach następne inwestycje?
Mamy swój bank ziemi, wynikający z posiadanych zakładów przemysłowych, które staramy się restrukturyzować. W całej grupie TDJ jesteśmy jedyną spółką zajmującą się nieruchomościami. Jeżeli więc jakiś zakład relokuje się i zwalnia nieruchomość, to szukamy dla niej pomysłu.
Mamy też tereny nie związane z zakładami grupy. Pomiędzy Gliwicami a Zabrzem na kilkunastu hektarach chcemy uruchomić projekt budowy osiedla domów jednorodzinnych w nowej ciekawej formule. Staramy się tam już o pozwolenie na budowę. W Katowicach kontynuujemy Osiedle Franciszkańskie i na razie kolejnych inwestycji nie planujemy.
