Katowice kupią od prywatnej osoby działkę w Dębie. Niedawno miasto chciało sprzedać deweloperowi część sąsiednich działek trzy razy taniej

Wracamy do sprawy działek w rejonie ulicy Chorzowskiej w Dębie, na których miał powstać park. Pod koniec 2021 roku ujawniliśmy, że miasto chce sprzedać swoje udziały w trzech działkach o łącznej powierzchni 14 063 m kw. Nabywcą, bez przetargu, miała być znana w Katowicach spółka Maksimum Sp. z o.o. Holding S.K.A. Po tym jak ujawniliśmy sprawę, prezydent wycofał się ze swojej decyzji i zapowiedział, że miasto spróbuje wykupić udziały współwłaścicieli. Dodatkowo, w najbliższym czasie, Katowice kupią od prywatnej osoby sąsiednią działkę, z takim samym przeznaczeniem w planie zagospodarowania. Tyle że zapłacą za nią trzy razy więcej niż wynosiła wycena działek, które miasto chciało sprzedać deweloperowi. Skąd tak duża różnica? Jak tłumaczy urząd miasta, takie są przepisy.

Przypomnijmy, 12 października 2021 roku ujawniliśmy, że miasto chce sprzedać deweloperowi, spółce Maksimum, swoje udziały (284 z 864) w trzech działkach o łącznej powierzchni 14 063 m kw. Prezydent Marcin Krupa wydał już zarządzenie w tej sprawie.

[TYLKO U NAS] Miasto sprzedaje deweloperowi teren, na którym miał powstać park. To ten sam inwestor, który chce budować na byłych kortach 18-piętrowe budynki

Katowice mają największy udział w działkach o nr 116, 117/1 i 117/3. Ta pierwsza ma jeszcze 7 współwłaścicieli, w tym 6 osób prywatnych i Spółkę Maksimum Sp. z o.o. Holding S.K.A. (29/864). Sytuacja własnościowa dwóch pozostałych działek jest jeszcze bardziej skomplikowana. Miasto ma 284/864, a pozostała część należy do 11 właścicieli. Udział spółki Maksimum jest niewielki (29/864).

Deweloper miał kupić udziały miasta bez przetargu. Po prostu zgłosił się do urzędu i zaproponował, że kupi działki. Władze Katowic się zgodziły. Została przeprowadzona wycena, na podstawie której za 1 m kw. firma Krystiana Miklisa ma zapłacić 346 zł netto. Wynika to z prostego obliczenia. Udział miasta w trzech działkach o łącznej powierzchni 14 063 m kw. wynosi dokładnie 32,87%, czyli 4622 m kw. Za taką powierzchnię miasto miało dostać 1,6 mln zł netto. Wychodzi 346 zł za m kw.

Tymczasem kilkanaście dni temu prezydent wydał zarządzenie, zgodnie z którym miasto kupi od prywatnej osoby sąsiednią działkę (nr 117/5) o powierzchni 714 m kw. Cena wyniesie więc 1050 zł netto za m kw. To ponad trzy razy więcej niż miasto chciało od dewelopera za swoją własność. Co ważne, sąsiadujące ze sobą działki mają takie samo przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czyli zieleń urządzoną.

Zapytaliśmy biuro prasowe UM Katowice skąd tak duża rozbieżność w wycenie działek? Pytaliśmy też czy obydwie wyceny przeprowadzał ten sam rzeczoznawca. W odpowiedzi Ewa Lipka, rzecznik prasowy UM Katowice, odpowiedziała, że wyższa cena działki, którą chce kupić miasto, wynika z obowiązujących przepisów. – Metodologia wyceny, jak i okoliczności wyceny, wynikają z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu. Gotowość miasta do wykupu działki nr 117/5 wynika z faktu, iż dla tej działki uległ zmianie mpzp, tj. z terenów usług na teren zieleni urządzonej – tłumaczy Lipka. Nie precyzuje jednak dlaczego i na jakiej podstawie kupowana przez miasto działka jest trzy razy droższa niż teren, który gmina sama chciała sprzedać.

W przywołanej Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym kwestie odszkodowań i wykupu nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem planu reguluje przede wszystkim art. 36, który mówi m.in., że „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 371 ust. 1, żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.”

Dale czytamy też, że „Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej.„

Sposób w jaki wylicza się kwotę, którą gmina musi zapłacić właścicielowi terenu po uchwaleniu planu, reguluje art. 37, który mówi, że „Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem„.

Nie znając jednak wyceny nieruchomości, którą kupuje miasto, jako przeznaczonej pod usługi, trudno stwierdzić ile wynosi różnica po zmianie przeznaczenia na tereny zielone.

Niezależnie od kupna działki 117/5, prezydent chce teraz znaleźć współwłaścicieli działek, których miasto chciało się pozbyć i wykupić od nich udziały. Ukazały się już ogłoszenia w prasie w tej sprawie, ale na razie efektów brak.

W przypadku działki nr 116, nie jest znane miejsce pobytu 4 z 6 współwłaścicieli. Jeśli zaś chodzi o działki 117/1 i nr 117/3 taka sytuacja dotyczy 6 z 8 osób fizycznych.